Содержание

Можно ли выкупить землю находящуюся в аренде

Задача не из легких: если земельный участок в аренде, можно ли его купить или продать?

Аренда земли – это широко распространенная практика во многих странах мира, и Россия не исключение. Стоит отметить, что собственником арендованного участка земли может быть Государство в лице муниципалитета, частное или юридическое лицо, а арендатором юридическое или физическое лицо.

Арендовать можно землю любой категории, кроме тех, которые изъяты из оборота. Если рассмотреть суть – то участок имеет двух владельцев – арендатора и арендодателя, которые заключили соответствующий договор между собой. Но случаются ситуации, когда один из участников сделки, хочет продать участок, возможно ли это?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли полноправному хозяину продать землю, находящуюся во временном пользовании у другого лица?

Можно ли продать землю, если она сдана в аренду? Несмотря на то, что на земельный участок наложено обременение в виде договора аренды, полноправный хозяин имеет полное право продать ее в любой момент, если у него оформлены документы, которые подтверждают право собственности. Покупатель в свою очередь, после получения свидетельства о регистрации прав собственности, имеет право отказать в аренде, если на то будут законные основания. И после этого распорядиться наделом земли по собственному усмотрению.

Переуступка права на арендованную землю

Право на продажу участка у арендатора нет, но на переуступку своих обязанностей, которые прописаны в договоре, другому лицу он имеет право, в соответствии с п.6 ст.22 Земельного кодекса РФ. Но есть небольшой нюанс – владелец участка должен дать на это посменное согласие. Если документ получен, то переуступка прав может быть как безвозмездной, так и за деньги.

Во втором случае, с полученной суммы придется заплатить налог (подробнее о налогообложении при сделках купли-продажи земельного участка мы рассказывали в отдельном материале). Переуступить свои права третьему лицу арендатор может и без согласия арендодателя, если это прописано в договоре аренды, но только до тех пор, пока договор аренды действителен. Но при этом придется уведомить арендодателя о своих действиях в письменном виде. Это предусмотрено законом, если землевладельцем является местная Администрация или муниципалитет.

Возможна ли сделка, если надел принадлежит муниципалитету, а строения на нем — арендатору?

Можно ли купить арендуемый участок, если на его территории располагаются постройки, принадлежащие арендатору? Возможность купли-продажи земли арендованной у муниципалитета есть у всех лиц и организаций, которые имеют недвижимость на арендуемом участке, если они желают оформить надел в собственность надлежащим образом.

Процедура заключения сделки

Стоит сразу обратить внимание на то, что покупка земли, которая находится в аренде, процедура длительная и трудоемкая, требующая соблюдения определенных правил и строгой последовательности. Рассмотрим, как купить или продать участок земли, если он под арендой.

  1. Первым делом следует заключить договор-соглашение, с содержащейся в нем информацией о внесении авансовой суммы за выкупаемый надел земли.
  2. Затем идет обязательная оценка кадастровой стоимости.
  3. После этого стоит получить положительное решение о купле-продаже участка земли.
  4. В обязательном порядке составляется договор купли-продажи, заверенный нотариально.
  5. Составляется акт государственного образца на выкупаемый участок.

Документы, собираемые покупателем

Перед тем как обратиться в местный государственный орган, нужно подготовить определенный пакет документов:

  • Заявление о желании выкупить арендованный участок.
  • Договор аренды на эту землю.
  • План участка, который составляет кадастровая служба.
  • Паспорт арендатора.

Только после того, как собраны все документы, земельный надел может быть выкуплен у муниципалитета, при этом сумма не должна превышать кадастровую стоимость земельного участка (о том, что такое кадастровая стоимость ЗУ и в каких случаях возможна продажа земли по цене ниже ее, читайте в этой статье).

На что обратить внимание при покупке?

Как купить участок, который находится под арендой, избежав при этом возможных проблем? Если есть желание купить земельный участок, находящийся в аренде, на котором нет построек, то стоит обратить внимание на следующее:

  1. К какой категории относятся земли, на которых находится участок – это указано в свидетельстве. Строительство жилой недвижимости разрешено на участках категории «земли населенных пунктов» с вариантом использования «жилищное строительство» или на участках «земли сельскохозяйственного назначения» с использованием – «дачное строительство».
  2. Во втором варианте нужно узнать, расположение участка в границах поселка или города. Нужно знать, что если земля находится за административными границами, то прописка в построенном доме будет невозможна.
  3. Кадастровый паспорт – это еще один документ, на который следует обратить внимание при покупке. В нем указаны размеры, кадастровый номер, категория, и земельный план надела. Стоит знать, что только в кадастровом паспорте размеры участка обозначены верно.
  4. Межевание участка – об этом говориться в кадастровом паспорте, если обозначено, что требуется провести межевание, то покупателю стоит понимать, что придется потратить отдельные деньги на этот процесс (в каких случаях проведение сделки купли-продажи ЗУ возможно без межевания, узнаете тут).
  5. Выписка из ЕГРН, которую получают в местном управлении ФС – Росреестре. Эта бумага поможет узнать, наложено ли на землю обременение или арест.

Документы, предоставляемые продавцом

Документы, которые должен предоставить продавец могут быть двух видов:

    Правоустанавливающие – это те, на основании которых выдаются правудостоверяющие документы, перечень которых описан в статье 17 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ ».

  1. акт приема-передачи земли, дарение, договор купли-продажи, приватизация и так далее;
  2. вступившее в силу решение суда, в том числе утвержденное судом мировое соглашение;
  3. свидетельство на право наследования;
  4. распоряжения, постановления, акты органов власти, местного самоуправления о выделении земельного надела.
  • Правоудостоверяющие документы.

    1. свидетельство права собственности на землю с обязательно приложенным к нему, кадастровым планом надела;
    2. свидетельство на право пожизненного владения землей;
    3. свидетельство о бессрочном пользовании земельным наделом;
    4. государственный акт права собственности на участок наследуемого владения пожизненно или бессрочно.
  • Что касается покупателя, то от него требуется только документ удостоверяющий личность (паспорт).

    О полном перечне документов, которые понадобятся для заключения типовой сделки купли-продажи земельного участка, мы рассказывали в отдельном материале, а какие бумаги нужны будут для купли и продажи ЗУ с домом, узнаете здесь.

    Составление договора

    Договор купли-продажи земли – часто используемый вид договора на покупку земли. Он может составляться в письменной форме или нотариально заверенный.

    Описание основных пунктов

    Купля-продажа земли производится по форме установленной законодательно. Если при заключении договора были допущены существенные ошибки, то его могут признать недействительным. Документ обязательно должен иметь название, место и дату составления, с указанием необходимых реквизитов и описанием всех существенных условий.

    Указываются следующие необходимые характеристики предмета сделки:

    1. точное расположение участка, который предполагается купить;
    2. площадь надела земли;
    3. кадастровый номер;
    4. целевое назначение и категория земельного участка;
    5. подтвержденное документально разрешение на использование;
    6. обременения на земельный участок, если таковые имеются.

    Самым важным является последний пункт, его присутствие обязательно, иначе впоследствии можно получить дополнение в виде запрета на совершение сделок с землей, а в особых случаях сделку могут признать недействительной.

    К договору купли-продажи существуют обязательные приложения:

    • кадастровый паспорт на участок;
    • описание земельного надела;
    • платежный график;
    • свидетельство о государственной регистрации права.

    Кроме этого к нему прикрепляются сопутствующие документы:

    • протокол разногласий, если таковые имеются;
    • акт приема-передачи участка земли;
    • дополнительные соглашения;
    • протокол о согласовании разногласий.

    Определение стоимости надела

    Денежная стоимость или цена – обязательное условие договора, и определяется по договоренности сторон. Сумма будет напрямую зависеть от нормативной стоимости участка на определенной местности и должна строго соответствовать категории, к которой относится участок. В договоре устанавливается стоимость за единицу измерения – сотка или гектар, и прописывается общей суммой за весь надел. Так же оговаривается срок оплаты – это может быть предоплата или перечисление по факту регистрации.

    Требуется ли нотариальное заверение?

    Конечно, лучше заверить сделку нотариально, но это не является обязательным, законодательным условием.

    О том, что подразумевается под нотариальным сопровождением сделки и сколько будут стоить услуги специалиста, можете узнать тут.

    Регистрация недвижимости

    Согласно закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и приказа Минэкономразвития от 26.11.2015 № 883, в регистрирующий орган нужно предоставить:

    1. заявление;
    2. договор купли-продажи земли, как документ, который удостоверяет переход права собственности;
    3. акт приема-передачи участка;
    4. иные документы, необходимые в силу закона Российской Федерации;
    5. документ об уплате госпошлины – по желанию (п. 7 ст. 18 закона о госрегистрации).
    Читать еще:  Потеют стены в доме что делать

    Подробнее о том, как оформляется регистрация сделки купли-продажи ЗУ через МФЦ и Росреестр, мы рассказываем в отдельном материале.

    Стоимость и сроки

    До января 2013 года срок регистрации составлял 1 месяц, на данный момент переход собственности земельного участка от одного лица к другому, составляет 20 дней (календарных). Стоит отметить, что этот срок может быть уменьшен, если написать обращение к начальнику росреестра, в котором должны быть описаны точные причины, из-за которых следует сократить срок регистрации. Но в праве руководителя отклонить заявление.

    В соответствии со ст. 131 ГК любой договор купли-продажи земельного участка должен быть зарегистрирован в государственном реестре. При этом размер госпошлины определяется п.22 ст. 333.33 НК за регистрацию физическое лицо оплачивает пошлину в 2000 руб., а юридическое – 22000 руб. Оплата госпошлины проводится до того, как документы поданы на регистрацию. Конечно, при подаче документов при регистрации потребовать от вас квитанцию никто не имеет право, но лучше иметь ее на руках.

    Закон не запрещает продать землю находящуюся в аренде. Не смотря на то, что процесс этот трудоемкий и длительный, не стоит пренебрегать законными методами. Стоит отметить, что если производится покупка земли, арендодателем которой является государство или муниципалитет, то проблем с оформление не будет. К тому же не нужно тратить деньги на проверку законности продажи участка, находящегося под арендой – в государстве все предельно прозрачно.

    Что касается покупки участка у частного лица или организации, стоит быть предельно внимательными и не пренебрегать проверкой подлинности документов и настоящей принадлежности участка (как проверить участок перед покупкой и на что обратить внимание, читайте здесь).

    Полезное видео

    Смотрите видео о выкупе арендованного земельного участка. Комментарий юриста по земельному праву:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Процедура выкупа земельного участка из аренды в собственность

    Зачастую граждане и юридические лица не в состоянии сразу же купить землю. В результате они прибегают к аренде участка земли. Однако со временем может появиться возможность сделать арендованный надел своей собственностью. Как поступать в таком случае, и на что можно надеяться арендатору, а также как составить договор выкупа права аренды земельного участка постараемся выяснить в нашей статье.

    Право на такое действие

    Права граждан и предприятий на выкуп снятой ими ранее земли обозначаются Гражданским кодексом (ГК) и Земельным кодексом (ЗК) РФ, а еще рядом федеральных законов.

    Особенности процедуры выкупа участка из аренды обосновываются некоторыми обстоятельствами:

    • Расположение надела и отнесенность его к государственным, региональным или муниципальным землям;
    • Тип допустимого использования участка;
    • Характер субъекта, выступающего в роли покупателя.

    В некоторых случаях допускается выплата в рассрочку.

    О преимущественном праве выкупа земельного участка, находящегося в аренде расскажет юрист в следующем видео:

    Во сколько обойдется мероприятие

    Цена надела представляет собой процентную ставку от его кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, зависит от региона, в котором расположена земля.

    • Так, традиционно, для граждан, построивших на участке недвижимость, а также для юридических лиц, являющихся собственниками построек, размещенных на данной территории, цена будет составлять до 60% от кадастровой стоимости.
    • Наименьшая из возможных ставок – 2,5% – предоставляется при выкупе земель из федеральной собственности. Этот же процент взимается с юрлиц, когда речь идет о разделенных участках, предоставленных для создания дачного хозяйства.
    • Следует учитывать, что при необходимости изменения характера назначения участка, придется выплатить сумму, равную 80% его стоимости.
    • Если никакие преобразования не нужны, ставка будет куда ниже (порядка 20 %).

    Случается, что при заключении аренды проект землеотвода не создается. В таком случае, перед тем, как обратиться за получением прав на надел, нужно договориться с администрацией о создании такого проекта и посвященной ему госэкспертизы.

    Только после этого можно размышлять о цене, заключать договор купли-продажи и регистрировать участок.

    Особенности выкупа земельного участка из аренды в собственность

    Поправки, изданные к ЗК в 2015 году, вобрали в себя многолетние наработки по ключевым вопросам этого раздела законодательства. Многие аспекты, связанные с формированием, выделением и переходом участков, ныне рассмотрены подробнее и куда более точно сформулированы.

    Что касается аренды земли с дальнейшим правом выкупа ее у государства и муниципалитета, следует отметить несколько основных изменений.

    • Во-первых, разрешено получение наделов в аренду без предварительного проведения торгов, в случае, когда:
    1. речь идет об участках под ИЖС, ЛПХ (в пределах населенных пунктов), а также наделах под садоводство, дачное и фермерское хозяйство;
    2. запрашивается земля под сенокосы и огороды, ЛПХ. Участок при этом должен находиться за границами поселения.
    • Во-вторых, стоимость выкупа теперь представляет собой процент не от рыночной стоимости надела, как было ранее, а от кадастровой. Это касается земель для сх производства, предоставленных физическим или юридическим лицам, при соблюдении некоторых условий:
    1. Договор аренды должен быть заключен не менее чем на трехлетний срок;
    2. Заявление на выкуп земельного участка из аренды без торгов должно быть подано до истечения срока аренды (3 года, как правило);
    3. Со стороны арендатора не должно быть зафиксировано нарушений пунктов договора аренды.

    Стоимость с/х земли практически всегда равна кадастровой. В некоторых субъектах РФ предусмотрен ряд льгот.

    Нюансы процедуры

    Процедура выкупа земельного участка из аренды произойдет гораздо проще, если Вы заранее узнаете о правилах ее проведения, необходимых документах и порядке действий.

    Арендатор, вне зависимости от того, физическое или юридическое это лицо, имеет право приобрести надел, оформленный в аренду, когда:

    • в договоре не предусмотрено запрета на данное действие;
    • на участке находится возведенное ним строение.

    Перед тем, как приступить к выкупу земли, нужно оформить недвижимость в собственность. Происходит это в несколько шагов:

    1. Обращение в бюро технической инвентаризации за техпаспортом постройки;
    2. Создание на базе техпаспорта технического плана здания;
    3. Регистрация его в кадастре;
    4. Регистрация непосредственно права собственности.

    Когда постройка официально принадлежит Вам, можно обращаться в администрацию для выкупа расположенной под ней арендованной земли. Далее мы поговорим о документах для выкупа земельного участка из аренды.

    Первым шагом на пути приобретения арендованной земли является поход в муниципалитет. С собой Вам нужно прихватить несколько бумаг:

    • Паспорт;
    • Квитанцию об уплате установленной пошлины;
    • Договор аренды.

    После всех согласований Вы отправляетесь в Росреестр с таким пакетом бумаг:

    • Договор для осуществления сделки купли-продажи;
    • Заявление с просьбой о переведении надела в Вашу собственность;
    • Бумага, подтверждающая оплату утвержденной стоимости, а также, госпошлины;
    • Постановление, согласно которому решено передать Вам во владение данный участок;
    • Бумаги, демонстрирующие порядок расчета стоимости надела (они подготавливаются комиссией по оценке).

    Далее мы расскажем о нюансах оформления договора земельного участка в собственность после или во время аренды.

    Договор выкупа

    Через неделю после того, как арендатор представляет в администрацию кадастровый план интересующего его участка, составляется, согласно требованиям, изложенным в ГК, договор купли-продажи. На основании этого документа производится выкуп.

    Данная бумага направляется арендодателю по почте или передается в руки (под расписку). После обсуждения ключевых моментов, сделка заключается.

    Настало время поговорить о порядке процедуры выкупа земельного участка, находящегося в аренде, из таковой.

    Итак, чтобы купить участок, находящийся у Вас в аренде, нужно действовать следующим образом:

    1. Обратиться в администрацию со своим, а также кадастровым паспортом (выпиской из него), договором аренды и планом участка;
    2. Для получения выписок из кадастра следует направиться в Федеральное управление, занимающееся вопросами картографии и постановкой земель на учет. После межевания и согласования границ надела с соседями, Вам выдадут необходимые техдокументы;
    3. Получить в администрации постановление о передаче участка Вам, вынесенное на основании представленных бумаг. В этом документе Вы найдете стоимость, за которую участок перейдет в Вашу собственность;
    4. После того, как сумма будет уплачена, следует написать заявление с просьбой о регистрации сделки и приложить к нему постановление администрации и копию квитанции об оплате. Также надо будет предъявить паспорт;
    5. Через месяц можно получить свидетельство собственника.

    И завершим статью мы советами, как продать и выкупить земельный участок, находящийся в аренде.

    Полезные советы

    Как и арендаторам, желающим приобрести надел, так и собственникам земли, желающим его продать, процедура покупки-продажи земельного участка, находящегося в аренде, дается крайне сложно. В ней существует ряд нюансов и подводных камней, зная о которых, можно осуществить всю процедуру гораздо быстрее и с меньшими затратами. Поэтому главный совет тем, кто планирует продать участок – обращайтесь за помощью к специалистам.

    Юристы окажут вам помощь в ряде вопросов:

    • Сбор документов или проверка собранных Вами бумаг на предмет их соответствия требованиям, прописанным в законе;
    • Содействие в проведении межевания и постановке надела на учет;
    • Составление либо же проверка текста договора.

    К тому же не забывайте, если вы сами решитесь взяться за оформление соответствующих бумаг, то каждую из них стоит вычитывать от корки до корки, чтобы не допустить неприятных оплошностей.

    Как в 2019 году правильно оформить выкуп земли под ИЖС из аренды в последующую собственность?

    Физическое лицо может достаточно продолжительный период времени проживать в доме, построенном на арендованном участке земли. Но рано или поздно возникновение желания выкупить используемую землю из аренды в собственность.

    Если участок находится в собственности, на него имеются все возможные права и с ним можно производить любые действия. Тогда возникает масса вопросов. Как это сделать? Каков порядок выкупа? И вообще, возможно ли это?

    В каких случаях можно перевести землю в собственность?

    Есть три основных условия, при которых возможен перевод земельного участка из аренды в собственность:

    1. Основанием для использования земли является пожизненное наследственное владение.
    2. Если он находится в постоянном бессрочном пользовании.
    3. Если имеется действующий договор аренды на данный участок.
    Читать еще:  Как можно использовать земли сельскохозяйственного назначения

    Но главным условием выкупа арендованного земельного участка является наличие на нем какого-либо строения. Даже если строительство находится на начальной стадии, и из всего здания заложен только фундамент, земля под ним может быть оформлена в собственность.

    Лица, чьи постройки имеются в пределах арендуемого участка, обладают первоочередной возможностью получения его в собственность.

    Кому это выгодно?

    Собственность – это в любом случае определенная выгода. Ведь иметь в собственности участок земли – значит всецело и всесторонне распоряжаться им. А свой участок земли – это удачное вложение.

    Какой бы ни была цель приобретения земли — дальнейшая перепродажа или передача дальше по наследству, в любом случае она со временем будет только расти в цене.

    Преимущества оформления права собственности на землю:

    1. Собственник земельного участка может предоставлять ее на условиях аренды третьим лицам и получать при этом стабильную прибыль.
    2. Землю можно использовать в качестве залога для получения кредита в банковской организации.
    3. Оформленный в собственность участок земли всегда можно перепродать или подарить.

    Из вышесказанного видно, что собственная земля – это не просто выгодно, но и прибыльно. И этот факт не зависит от того, кто именно является собственником — это касается физических лиц.

    При этом никакие убытки компании, связанные с прекращением договора, возмещены не будут. Располагая постройки и предприятия на своей земле, можно быть твердо уверенным в завтрашнем дне.

    Государство в этой ситуации не исключение, оно тоже извлекает выгоду от реализации муниципальной земли, получая при этом дополнительное привлечение финансовых средств в экономику региона или страны.

    Порядок выкупа участка

    Еще в недалеком прошлом земельный участок, на котором возводилось или уже имелось некое строение, можно было только получить в аренду у государства. О том, как оформить в собственность арендованный земельный участок, не шло и речи.

    Но законодательство беспрестанно меняется. Не стал исключением и Земельный кодекс РФ, а также нормы действующего законодательства, относящиеся к земле.

    Ситуация сложилась таким образом, что в результате проведения масштабной переоценки участков земли арендная плата за них стала практически неподъемной.

    Тогда собственники недвижимости, находящейся на арендуемой земле, всерьез озаботились вопросом ее выкупа.

    Возможностью перевода земли из аренды в собственность могут воспользоваться как частные лица, так и различные организации, имеющие недвижимость (строения) на арендуемом у государства (муниципалитета) участке и желающие оформить ее надлежащим образом.

    Сама по себе процедура выкупа земельного участка из аренды довольно длительная и трудоемкая. Она требует совершения нескольких последовательных шагов:

    1. Заключение договорного соглашения, в котором содержится информация о внесении авансовой суммы за выкупаемую землю.
    2. Проведение оценки кадастровой стоимости участка.
    3. Вынесение положительного решения о покупке-продаже земельного участка.
    4. Надлежащее оформление договора по купле-продаже с участием нотариального органа.
    5. Составление государственного акта на выкупаемый участок земли.

    В первую очередь необходимо подготовить необходимый пакет документов для предоставления их в местный исполнительный государственный орган.

    Перечень необходимых документов для выкупа следующий:

    1. Заявление о намерении выкупить участок, находящийся в аренде.
    2. Договор об аренде участка земли.
    3. План земельного участка, составленный кадастровой службой.
    4. Удостоверение личности (паспорт) арендатора.

    И только тогда участок земли может быть выкуплен в собственность, при этом сумма, взимаемая при выкупе земли, не может превышать величину ее кадастровой стоимости.

    Как быть с муниципальными землями?

    Для того чтобы произвести приватизацию используемого на основании аренды участка земли, фактически принадлежащего муниципалитету, его нужно предварительно выкупить.

    Приватизация предполагает, что недвижимость, в этом случае земля, является частной собственностью. Стоимость его при этом будет равна кадастровой.

    Земельным кодексом РФ предусмотрены и исключения. Существуют условия, при наличии которых участок земли, находящийся в аренде, можно получить в собственность без выкупа, по программе приватизации.

    Для этого должны быть соблюдено следующее:

    1. Если земля была предоставлена для организации подсобного хозяйства на шесть лет, а прошло уже пять из них.
    2. Если участок был предоставлен на условиях безвозмездного пользования на шестилетний срок под строительство жилого дома или для ведения личного подсобного хозяйства. Но при этом земля должна использоваться строго по назначению, а будущий владелец должен быть трудоустроен в муниципальном образовании на определенной должности или специальности.
    3. Если физическое лицо имеет в семье трех детей или более.
    4. Иные случаи, предусмотренные Земельным кодексом РФ.

    Оформление прав на землю

    Оформление права собственности на участок земли нужно начинать с подготовки:

    Получить землю в собственность – несложная задача. Для этого достаточно знать основные положения Земельного кодекса РФ и правильно оформить необходимые документы.

    Получение земли в аренду у государства с правом выкупа

    В видео-сюжете приводится отрывок конференции, на котором обсуждается вопрос получения земельного участка от государства (муниципалитета) в аренду.

    В том числе ведется речь о том, можно ли выкупить муниципальную землю, находящуюся в аренде, выгодно ли это землевладельцу и государству, и что нужно для осуществления данной процедуры на практике.

    Можно ли выкупить землю из аренды в собственность и как это сделать?

    Арендуемая территория земли может принадлежать физическим лицам или организациям, а также находиться в ведении муниципальных структур. Арендатор данной земли всегда имеет приоритет на право выкупа. В практике часто требуется осуществить перевод арендуемой земли в частную. Данная процедура представляет собой выкуп земельной территории у ее владельца.

    Право выкупить арендованную землю: нормативная база

    Право выкупа – это указанное в договоре аренды возможность арендатора приобрести земельный участок за рассчитанную сумму в установленные сроки. После совершения этой сделки арендатор получает землю в собственность.

    • Нюансы и правила заключения данного договора отражены в 606 и 624 статьях ГК РФ.
    • Перечень оснований для перевода арендуемой земли в собственность прописан в 39 статьях Земельного кодекса.

    Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

    По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

    Земля может принадлежать администрации или государству. Порядок перевода в собственность в этом случае будет иным, так как управляющие структуры должны соблюдать регламент (узнать на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом можно здесь).

    В некоторых случаях необходимо организовывать торги, победителем которых становится человек или компания, предложившая самую высокую цену. При совершении сделки частными лицами данный шаг не обязателен, так как сделка производится по взаимному согласию сторон.

    Кто может это сделать?

    Арендованная земля может быть использована только по назначению. Распоряжаться ей нельзя. Законодательством предусмотрена возможность досрочного расторжения договора. Собственник имеет прав распоряжаться участком по своему усмотрению.

    Выкуп земельного участка, находящегося в аренде, в личную собственность возможен не только для физических лиц, но и для компаний. Этот процесс легче осуществить, если на земле есть постройки, которые оформлены в собственность. Если они отсутствуют, то землю можно купить с аукциона. Но в нем могут участвовать и другие претенденты, что сокращает шансы на успех.

    Выделяют несколько условий, необходимых для перевода земли в собственность:

    • пользование участком на протяжении длительного времени;
    • наследуемое пожизненное владение;
    • имеющийся договор аренды.

    Основным требованием является наличие постройки с надежным фундаментом, которая пригодна для постоянного проживания. Объект не обязательно должен быть до конца достроенным. Но в данном случае это нужно подтвердить документально.

    Можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность читайте тут.

    Как выкупить ЗУ у государства или администрации?

    Не так давно процедура выкупа муниципальной земли из долгосрочной аренды у государства была трудной, поэтому многие признавали ее невозможной. Но благодаря некоторым изменениям в законодательстве, процесс значительно упростился, но до сих пор остается трудоемким и длительным.

    Больше о том, на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом, мы рассказывали здесь.

    Заключить арендный договор

    После согласования всех нюансов в администрации важно составить договор. При этой процедуре важно обратить внимание на следующие пункты:

    1. Соглашение должно учитывать возможность выкупа при выполнении всех обязательств.
    2. В договоре должны быть четко прописаны правила осуществления этой сделки.
    3. В документе в обязательном порядке должны быть указаны сроки выкупа земли.
    4. В договоре важно четко прописать арендную ставку и цену выкупа.
    5. Если арендатор в действующий период аренды будет использовать участок не по назначению, то владелец может разорвать договор.
    6. В документе обязательно прописывают форс-мажорные ситуации и их воздействие на порядок заключения сделки, а также пути их разрешения.
    7. Данный раздел должен освещать все случаи, когда сделка будет признана недействительной.
    • Скачать бланк договора аренды земельного участка с правом выкупа
    • Скачать образец договора аренды земельного участка с правом выкупа

    Подробно о том, как заключить и расторгнуть договор аренды ЗУ, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, как составить такой документ между физическими лицами или с участием предпринимателей.

    Подать заявление и пакет дополнительных документов

    Для приобретения территории необходимо обратиться в муниципалитет и написать соответствующее заявление. Его нужно подать до завершения действия аренды. Заявление о выкупе земли в собственность пишут на имя главы администрации и должно содержать:

    1. личные данные и контакты заявителя;
    2. кадастровый номер земельного участка;
    3. назначение территории (например, сельхозназначение или под офис);
    4. данные о постройках;
    5. основания, которые дают право купить землю без проведения торгов;
    6. перечень приложенных документов.
    • Скачать бланк заявления о выкупе земли из аренды
    • Скачать образец заявления о выкупе земельного участка из аренды
    Читать еще:  Как перевести садовый домик в жилой дом

    Перед тем как подать документы арендатор должен подготовить документы, которые включают:

    • договор аренды;
    • выписку из ЕГРН;
    • кадастровый номер;
    • паспорт.

    После подачи документов в администрацию, они рассматриваются около трех недель, и затем выносится решение. Оно будет влиять на дальнейший порядок действий.

    Подписать соглашение о купле-продаже

    После принятия положительного решения переходят к подготовке документации. У арендатора будет около 30 дней на то, чтобы ознакомиться с документом.

    В договоре должны быть указаны:

    Договор не обязательно заверять нотариально, он и без этого имеет юридическую силу.

    Зарегистрировать права собственности

    Делается это через Росреестр. Для этого необходимо предоставить заявление, пакет необходимых документов на право собственности и квитанцию с оплатой. После принятия этих документов предоставляется расписка с датой получения выписки из ЕГРН.

    Сколько стоит данная процедура?

    Стоимость земельного участка оказывает значительное влияние на то, будет заключена сделка, или нет. Чтобы рассчитать свои возможности заранее, необходимо рассчитать стоимость арендованной земли.

    Для этого в настоящее время используется два механизма:

    • При помощи расчета процента от кадастровой стоимости земельного участка.
    • При помощи анализирования данных рынка и расчета стоимости выбранного участка земли.

    Но в любом случае, стоимость участка будет зависеть от средней на рынке.

    Можно ли приобрести территорию под объектом недвижимости?

    При покупке участка земли у государства, на котором присутствуют объекты принадлежащие арендатору, есть некоторые нюансы:

    • В 2015 году 36 статья Земельного кодекса стала неактуальной, она обеспечивала преимущество приобретения участка, находящегося в ведении государства или муниципалитета с возведенными строениями.
    • Но в статье 39.9 Земельного кодекса прописано, что участок с постройками продается их владельцам без проведения аукциона. То есть на практике преимущество выкупа сохранилось за ними.
    • Статья 39.20 закрепляет за собственниками исключительное право на приобретение в собственность земельного участка.
      Если на территории имеется несколько возведенных построек, которые принадлежат разным собственникам, то ее можно оформить как общедолевую недвижимость. Для того чтобы получить право собственности на землю через выкуп постройки ее арендатор или все собственники должны вместе обратиться в муниципалитет.

    Как оформить ЗУ в собственность без оплаты его стоимости?

    Арендуемый участок земли можно получить в собственность без уплаты какой-либо суммы. Для этого нужно подходить под одно из следующих требований:

      https://pravoved.online/arenda-zu/u-administracii-selskogo-poseleniya
    • Земельный участок используется юридическим лицом для ведения личного подсобного хозяйства.
    • Договор оформлен на срок от 6 лет, большая часть этого срока истекла. Участок предоставлен на длительный срок на использование в безвозмездном порядке (о том, что такое бессрочный договор аренды земельного участка и кто может претендовать на подобное пользование землей, читайте тут). Важно при использовании соблюдать назначение земельного участка. На этом основании земля может быть предоставлена какому-либо сотруднику, который работает на определенной должности.
    • Семья арендатора имеет не менее трех детей, тогда можно рассчитывать на безвозмездное получение участка.

    Данной возможностью можно воспользоваться только один раз.

    Для получения арендуемой земли в собственность необходимо выполнить ряд требований, и получить согласие собственника. Этот процесс достаточно трудоемкий, но выполнимый. Главное собрать все необходимые документы и четко выполнять все шаги. Только в этом случае можно рассчитать на успех.

    Процедура выкупа земельного участка из аренды в собственность

    Покупка земельного участка – операция достаточно непростая. Но если при покупке участка у собственника многие детали можно обговорить, опустить или решить совместно, то при покупке участка у государства все нужно делать строго по форме.

    Самый надежный способ купить участок у государства – предварительно арендовать его. Это стандартная схема, которая позволяет достаточно просто и быстро приобрести землю по заниженной государственной цене. И в этой статье мы расскажем о том как правильно выкупить землю из аренды в сосбвтенность.

    Когда возможно

    Для начала рассмотрим вопрос «Когда можно выкупить землю в собственность у государства?». Для того, чтобы провести такую процедуру, и физическим, и юридическим лицам потребуется соблюсти ряд условий.

    Во первых, должен быть заключен договор аренды. Такой документ позволит не только распоряжаться землей какое – то время, но и даст возможность без особого труда начать процедуру подготовки к купле – продаже.

    Во вторых, не должно быть запретов на покупку земли. То есть она должна быть подходящей категории и не входить в перечень земель, необходимых государсту. Например, нельзя купить государственное водохранилище, лесной массив, заповедник и т.д..

    В третьих, должен пройти определенный срок с момента начала аренды. Например, землю, предназначенную для сельского хозяйства, можно выкупить только через три года после начала использования.

    Как видите, ограничений не так уж много. Так что главное при выкупе арендуемого земельного участка – грамотно подготовить саму аренду и собрать максимум информации и документов о самом участке.

    Куда обращаться

    Так куда же нужно обратиться в том случае, если нужно выкупить арендуемый участок земли в собственность? На самом деле служб несколько, и придется достаточно много с ними работать. Всего вам потребуется обратиться:

    • В органы местного управления. Именно с ними вам больше всего придется общаться – получать разрешение, оформлять договор и покупать землю, так как именно они в данной ситуации будут выступать как собственники и продавцы земельного участка;
    • К оценщикам. Именно они должны будут определить стоимость земельного участка и предоставить своё заключение о его состоянии;
    • В земельные организации. Зачастую случается так, что у государственной земли нет каких – либо документов: межевого плана, земельного акта и так далее. В этом случае потребуется нанять в помощь кадастрового инженера;
    • В Росреестр. Именно эта служба проводит все необходимые операции по смене прав собственности, и именно в неё нужно будет обратиться после заключения сделки для получения новых бумаг;
    • К нотариусу. Нотариус потребуется вас в двух случаях: если вы проводите купле – продажу через вашего представителя или если требуется заверение договора купле – продажи или иного документа.

    Как выкупить: инструкция

    Выкуп земельного участка, взятого в аренду у государства – задача многоэтапная и весьма непростая. Если говорить кратко, то вся процедура делится на следующие этапы:

    • Сбор необходимого пакета документов;
    • Подача запроса в органы местного управления;
    • Подготовка договора купле – продажи;
    • Оценка стоимости продаваемого участка;
    • Подписание договора купле – продажи;
    • Оформление акта на землю;
    • Подписание договора купле – продажи;
    • Перерегистрация участка на нового покупателя.

    Опишем процесс подробнее. Для начала нужно собрать необходимые бумаги, перечень которых вы найдете ниже. Как правило, все документы будут у вас на руках кроме квитанции об оплате пошлины (реквизиты можно получить только в органах местного управления) и заявления, форма которого меняется от региона к региону (образец можно взять все в тех же органах местного управления).

    После того, как у вас будет готов пакет документов, подайте его и подождите рассмотрения. Если вы не нарушили никаких норм и на землю не распространяется ограничение, то будет согласовано оформление договора купле – продажи. Далее будет проводиться стандартная процедура купле – продажи земли с привлечением оценщиков и земельных специалистов, задачей которых будет подготовка пакета документов для передачи земельного участка и уточнение всех сведений, касающихся его территории.

    После того, как договор будет составлен, дополнен документами и подписан, покупатель должен будет провести оплату и получить акты и документы на землю. Со всем этим пакетом бумаг необходимо отправиться в Роспотребнадзор и провести регистрацию земли и смену собственника, написав стандартное заявление, оплатив пошлину и подождав около двух недель.

    Для того, чтобы провести описанную выше операцию, потребуется не так уж и много документов. Для обращения в органы местного земельного управления или исполнительные органы вам потребуются:

    • Ваш паспорт;
    • Квитанция об оплате государственной пошлины;
    • Ваш договор аренды, на основании которого земля предоставлена в пользование;
    • Заявление на продажу земельного участка, предоставленного в пользование по договору аренды.

    Уже после того, как купле – продажа будет завершена, потребуется правильно зарегистрировать право собственности на землю. Для этого в региональное отделение Росреестра потребуется предоставить следующие документы:

    • Договор купле – продажи земельного участка;
    • Заявление на проведение регистрационных действий стандартного образца (бланк берется в Росреестре);
    • Квитанция об оплате государственной пошлины (2000 рублей) и об оплате самого земельного участка;
    • Постановление от органов местного самоуправления о том, что земля действительно передана собственнику;
    • Документ, который отмечает стоимость земли (выдается оценочной комиссией еще на этапе подготовки купле – продажи.

    Когда могут отказать в выкупе

    В выкупе земли из аренды в собственность, как и в любой другой операции с собственностью, вам могут отказать государственные службы, ответственные за купле – продажу и перерегистрацию. Но для этого у них должны иметься веские основания. В перечень причин, достаточно значимых для выдачи отказа в выкупе земли из аренды в собственность, входят:

    • Ошибки в документах, ненадлежащая подготовка пакета бумаг, предоставление не всех необходимых документов;
    • Заведомо ложные сведения, предоставленные в документах;
    • Банкротство покупателя, открытые против него дела по взысканию задолженностей, а так же наличие значительных финансовых обременений и обязательств;
    • Наличие установленного государством или местными властями запрета на передачу земли в частную собственность;
    • Принадлежность участка к определенным типам земель: лесным хозяйствам, заповедникам, объектам общего пользования и так далее;
    • Наличие запрета на продажу земли именно для покупателя (например, если он не гражданин РФ).

    Помните, что отказ должен быть не только правомерен, но и грамотно обоснован. И если вы не согласны с причиной, по которой вам не продали землю, то у вас есть право подать заявление в суд.

    С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector