Содержание

Мораторий на перевод земель сельскохозяйственного назначения

Перевод земель из одной категории в другую: пошаговая инструкция

Вся земля в России делится на специальные категории и соответствующие им виды разрешенного использования. Это деление необходимо для того, чтобы эксплуатация земель проходила более рационально.

При этом собственники земельных участков обязаны использовать их только в соответствии с их целевым назначением.

Осуществить перевод земли в другую категорию можно лишь в определенных случаях. В 2019 году действуют правила перевода, утвержденные ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 года.

В каких случаях возможно произвести смену категории земли?

Стоит подчеркнуть, что изменить категорию земельного участка удается не всегда. В отношении всех категорий действуют установленные ограничения или прямые запреты. Воспользоваться правом перевода можно в исключительных случаях:

  • консервации участка или определенной территории, которые необходимы для удовлетворения интересов региональных и государственных властей;
  • создании ООПТ (особо охраняемых природных территорий), природных и культурных памятников;
  • формировании черты населенных пунктов;
  • размещении на территориях объектов, которые представляют общественную значимость;
  • при строительстве дорог и прочих объектов, включая добычу полезных ископаемых, при условии наличия проекта рекультивации;
  • выполнении обязательств и договоров международного характера;
  • признания с/х земель непригодными для занятия сельским хозяйством и возведения на них промышленных предприятий;
  • включении территорий в состав лесного/водного фонда при их непригодности для ведения с/х.

Порядок перевода одной категории земли в другую

Правила перевода земель закреплены в ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Не имеет значения, кому принадлежит участок: государству или гражданину, правила одни для всех.

Первым делом необходимо подготовить ходатайство и собрать пакет документов. От того, насколько правильно и точно вы подготовите документы, будет зависеть положительный результат. Составлять прошение можно самостоятельно в произвольной форме, а можно воспользоваться типовой формой, которую можно скачать здесь — образец ходатайства.

Главное не забыть указать в ходатайстве информацию, касающуюся:

  • кадастрового номера участка;
  • подтверждения полномочий заявителя;
  • категории земли, которая присвоена ей сейчас;
  • причин перевода;

Кроме ходатайства необходимо подготовить еще ряд документов:

  • Паспорт заявителя (собственника).
  • Доверенность, если заявителем выступает не владелец участка.
  • Номер свидетельства ЕГРЮЛ (если хозяином является организация).
  • Выписка из ЕГРН, полученная не более, чем за 1 месяц до дня подачи заявления. В ней должны содержаться сведения о кадастровом номере, адресе участка, его площади и других важных характеристиках, которые могут помочь идентифицировать конкретный участок;
  • Документы о проведенном межевании (если эти данные не зафиксированы в выписке из ЕГРН);
  • Результаты экологической экспертизы (в случае необходимости).
    Список документов может быть расширен в индивидуальном порядке. Сотрудники уполномоченного органа вправе самостоятельно затребовать некоторые виды справок по их усмотрению.

В случае возникновения вопросов всегда можно обратиться к юристу или другому специалисту, который подскажет, как грамотно оформить документ.

  1. Куда обращаться с ходатайством.

Рассмотрением прошения занимаются представители уполномоченного органа. Подача прошения производится в различные инстанции. Чтобы не растеряться, важно знать, кто является собственником.
Если земля государственная, то ситуацию, касающуюся смены ее категории, должно решать Правительство. Если собственником выступает субъект федерации, то в дело вмешивается вышестоящий орган. Если речь идет о юрлице или физлице, то ходатайство рассматривает орган местного самоуправления.
Проще говоря, изучением дел, инициированных рядовыми гражданами, занимаются представители сельсоветов, горсоветов, т.е. местная администрация.

Если собранная комиссия даст добро на проведение процедуры по смене категории, то заявителю предоставят акт о переводе. При отказе должен прийти акт об отказе в переводе. О том, оспорить отказ, читайте ниже. Затем необходимо передать имеющиеся документы в Росреестр, чтобы на законных основаниях изменить статус земли. Длительность процедуры составляет в среднем 1-3 месяца.

Кто вправе инициировать смену статуса земли

Обратиться с прошением по поводу смены категории земли может любое заинтересованное лицо.

Это право имеется у:

  • Арендаторов, которые временно пользуются территорией, соблюдая условия договора аренды/субаренды.

*В случае нахождения участка в аренде ее фактическому пользователю необходимо провести процедуру согласования подачи ходатайства с хозяином. Если официальный владелец не даст одобрение, перевести землю в другую категорию не получится.

  • Землепользователей (речь идет о лицах, бессрочно или безвозмездно пользующихся участками на законных основаниях).
  • Физических и юрлицах (официальных владельцах этих территорий).
  • Уполномоченного органа госвласти.

Что делать в случае отказа в переводе

Статус земли изменить довольно сложно. Могут возникнуть различные трудности юридического характера. Отказ можно получить в случае:

  • подачи ходатайства лицом, которое не имеет прав на совершение данного действия;
  • наличия ошибок в тексте прошения;
  • подачи документов, в которых содержится недостоверная информация;
  • предоставления не в полном объеме пакета документов;
  • обращения не в ту инстанцию;
  • получения отрицательных результатов после проведения экологической экспертизы;
  • возникновения обстоятельств, препятствующих или делающих невозможной процедуру перевода;
  • распространения запрета на данную категорию земли.

Нередко представителям уполномоченных органов приходится принимать прошения о переводе с/х земель в статус участков под ИЖС, несмотря на их расположение за границами населенных пунктов. Отказывают как раз из-за удаленности участков и отсутствия возможности провести коммуникации.

Можно ли обжаловать отказ?

Хозяев/арендаторов земель никто не может лишить права обжалования полученного решения в судебных инстанциях в случае получения отказа в переводе статуса земли. Для этого необходимо обратиться в территориальный суд с иском. К заявлению нужно приложить квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины. Ее отсутствие может стать причиной отказа в принятии искового заявления.
Если в суде интересы владельца участка представляет третье лицо, то потребуется позаботиться о получении нотариально заверенной доверенности, дающей право заниматься решением личных дел. Судья обязан изучить дело и ознакомиться с документами, после чего проинформировать истца и ответчика о времени/месте проведения заседания. Обычно назначение первого слушания происходит спустя месяц после поступления документов в суд.

Какие нюансы могут возникать при переводе

На практике людям часто приходится сталкиваться с ситуациями, когда власти отказываются давать добро на оформление документов. Часто они ссылаются на подачу заявления ненадлежащим лицом.
Следует знать, что правом обладать участками в 2019 году могут наряду с их владельцами лица, которые пользуются ими, например, арендаторы. Таким образом, запрашивать перевод могут как юрлица, так и рядовые граждане, включая ИП.
Ходатайства рассматриваются с соблюдением их очередности. Управляющим лицом является Правительство страны, местная администрация, где и происходило составление обращения.

Особенности перевода земель сельхозназначения в земли под ИЖС

Порядок перевода земель из сельхозназначения в земли населенных пунктов (ИЖС) является стандартным и описан выше. Однако, в процессе часто возникает много сложностей и отказов, так как далеко не все с/х земли можно переоформить. Например, нельзя переводить с/х земли в иные категории, если они представляют ценность для государства или обладают высоким уровнем продуктивности.

Если перевод все же был произведен, вы должны помнить о том, что участок должен быть использован по назначению. Иначе есть риск применения денежных санкций. Использование участка с/х назначения под ИЖС допускается в рамках деятельности КФХ (крестьянское фермерское хозяйство), и при согласии местной администрации. Но этот вариант вам подойдет лишь в том случае, если вы действительно планируете заниматься сельским хозяйством.

Если участок не используется по целевому назначению в течение 3-х лет, его могут изъять в муниципальное владение вместе со всеми возведенными на участке постройками.

Размер штрафа за нецелевое использование земли может достигать 250000 руб. На сумму, подлежащую уплате, влияет кадастровая стоимость конкретной земли. Ознакомиться с видами и размерами штрафов можно тут Нецелевое использование земли: как решить проблему?.

Также на земли под ИЖС предоставляет налоговый вычет. Но если после смены категории земли дом так и не был построен в течение 10 лет, то налог напротив увеличится вдвое.

Поправки в закон, принятые в 2019 году

Переводить с/х земли в другие категории возможно лишь в исключительных случаях, описанных выше. Но на них не запрещено образовывать участки садового/дачного типа. Это в российском законодательстве новшеством не является, но норму было решено закрепить в специальном документе. Речь идет о пункте 11 статьи 23 ФЗ № 217.

С 2019 года в пределах садоводческого/дачного участка не возбраняется размещать дома садового и жилого типа. Но необходимо, чтобы объект ИЖС не нарушал установленные статьей 39 Гражданского кодекса требования. Запрещено строить дома с 4 и более этажами, а также объекты, превышающие 20-метровую высоту. Также дом не может являться отдельно стоящим сооружением и предназначаться для раздела. Использовать его можно только для проживания либо удовлетворения бытовых нужд.

Строить дома на территориях, которые относятся к СНТ, можно. Но трудности могут возникнуть с получением регистрации. Сложности могут появиться в том случае, если изначально дом возводился не с целью проживания в нем. Более того, подавляющее большинство таких объектов противоречит нормам, поэтому прописываться там не позволят. Чтобы переоформить строение как жилой дом, иногда может потребоваться перевод земли в другую категорию.

Сколько стоит перевод

До принятия решения о переводе участка в другую категорию необходимо понять, как он будет использоваться в будущем. Это позволит определиться с категорией.
В 2019-ом для перевода участка потребуется сумма, размер которой равен в среднем 12000 руб/сотку. При этом не имеет значения, о какой категории земельного участка идет речь.
Итоговую сумму определяют после проведения специалистами оценки уровня сложности работ, которые необходимо произвести.

Читать еще:  Отвод судьи в арбитражном процессе практика

Важно также помнить, что для перевода земли могут потребоваться дополнительные денежные вливания, связанные, например, с наймом юриста, через которого будет устанавливаться контакт с представляющими власть людьми.

Перевод земель из одной категории в другую: все об изменении целевого назначения участка

Все территории в Российской Федерации разделены на участки в зависимости от их состава. Независимо от того, кто является собственником земли, земельным наделам обязательно присвоена категория – правовой режим, устанавливающий допустимые способы использования недвижимости.

Владелец (землепользователь) не вправе изменять категорию самостоятельно – строго регламентированный порядок перевода и регистрации позволяет избежать злоупотреблений при эксплуатации участка.

Граждане чаще всего сталкиваются с необходимостью перевести участок из одной категории в другую, когда речь идет о небольших земельных наделах, полученных много лет назад в пользование от муниципалитета или садоводческого некоммерческого товарищества (далее в тексте – СНТ). Даже оформление в собственность или приватизация такой земли не дает владельцу официального права построить и зарегистрировать на этой территории жилой дом или иной объект, не отвечающий целевым требованиям. Чтобы поставить строение на государственный учет, необходимо получить разрешение на перевод земель из одной категории в другую.

Категории земель в России

Земельным кодексом (далее в тексте – ЗК РФ) земля распределяется на следующие категории:

  1. Промышленные. Участки этой категории отводятся под строительство транспортных путей и зданий, зданий обороны и безопасности страны, под строения энергетики, связи и ведения научных программ и прочие специальные цели.
  2. Земли населенных пунктов (далее в тексте – ЗНП). Наделы, отведенные под застройку жилых объектов. Главная особенность таких земель – они не могут находиться на земельных территориях иного назначения или в частных владениях.
  3. Сельскохозяйственного назначения (далее – ЗСХН). Земельный ресурс, необходимый для производства сельскохозяйственной продукции: пастбища, пашни, наделы под садоводство и огородничество, лесозащитные полосы, водоемы для выращивания рыбы и земли аналогичного свойства.
  4. Водный фонд.
  5. Особо охраняемые. К ним относятся изъятые (частично изъятые) из общего оборота территории, имеющие ценное значение.
  6. Лесной фонд (читайте: как бесплатно получить лес от государства).
  7. Земли запаса. Государственные участки, не переданные в пользование гражданам или организациям и не проданные в собственность.

Перевод участка из одной категории в другую: что нужно знать

Изменение назначения для земельного участка сегодня регулируется положениями ЗК РФ и Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 (актуальная редакция от 29.07.2017 г., далее в тексте – ФЗ 172). Прежде чем начинать процедуру перевода категории земельного надела в другой правовой статус, владельцу (пользователю) потребуется уточнить, может ли разрешить законодательство подобные изменения. Положениями ФЗ 172 устанавливаются ограничения и обязательные условия, которые потребуется соблюдать для смены категории того или иного вид земель:

  1. Для ЗСХН. Перевод таких ценных для государства наделов на общих основаниях запрещен (пункт 2 ст. 7 ФЗ 172). Исключительные обстоятельства, допускающие изменения, предусмотрены для наделов, стоимость которых ниже, чем 50% от средней кадастровой цены на землю в регионе. К таким условиям закон относит следующие причины изменения категории:
  • консервация территории;
  • создание особо ценных зон;
  • расширение ЗНП;
  • запланированное возведение промышленных сооружений;
  • перевод в водный или лесной фонд, в зоны запаса земли, если территория ЗСХН стала непригодной для эксплуатации;
  • строительство дорог, ЛЭП, трубопроводов;
  • для нужд обороны, выполнения международных государственных проектов;
  • запланированная разработка на месте ЗСХН полезных ископаемых;
  • размещение социальных объектов, в том числе для образования и здравоохранения, если нет другой территории для строительства данного объекта.
  1. ЗНП. Изменяется вместе с расширением (уменьшением) пределов населенного пункта (ст. 8 ФЗ 172).
  2. Промышленные зоны можно переводить в иные категории без особых ограничений (ст. 9 ФЗ 172), но при условии полного восстановления по плану рекультивации.
  3. Земли с особым статусом (охраняемые, ценные). Переводятся в другую категорию крайне редко по причине потери ценных свойств (ст. 10 ФЗ 172). И напротив, статус особо охраняемой зоны может получить любая территория, за исключением ЗНП, при наличии условий для создания в этой местности туристической, природоохранной или иной аналогично ценной зоны.
  4. Лесные и водные территории. Переводятся при создании особо ценных участков или возведении объекта государственного (муниципального) значения, а также интегрируются в расширяемые границы населенного пункта (ст. 11, 12 ФЗ 172).

Следует уточнить, что ограничения на перевод конкретной территории в другую категорию могут налагаться специальными нормативными актами. Узнать наверняка, может ли осуществляться процедура перевода для конкретного участка, можно, заранее направив запрос в земельно-имущественный отдел муниципалитета, в ведомстве которого находится эта земля.

Процесс изменения категории земель: пошаговая инструкция

Инициировать процедуру перевода имеет право собственник надела или землепользователь, которыми могут являться граждане, представители юридического лица (ЮЛ), индивидуальные предприниматели (ИП) или общины малых коренных народов России, а в отдельных случаях – компетентные органы государственной (муниципальной) власти. Пошаговая инструкция смены категории земель выглядит следующим образом (ст. 3 ФЗ 172):

Шаг 1. Подготовка пакета документов

Полный перечень документации содержит статья 2 ФЗ 172:

  1. Паспорт или иное удостоверение личности подателя ходатайства.
  2. Выписка, подтверждающая регистрацию ИП или ЮЛ (при необходимости).
  3. Выписка из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости. При отсутствии у владельца (пользователя) бумажного экземпляра с печатью, запрос на получение направят исполнительные органы.
  4. Документы, подтверждающие приобретение права собственности на землю (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и прочее) или согласие от собственника, если участок эксплуатируется на праве пользования.
  5. Заключение экологической экспертизы.

Последний документ обязателен не для каждой категории недвижимости, а в условиях, определенных федеральными законами.

Помимо перечисленного, от заявителя могут запросить дополнительные документы в соответствии с федеральными (муниципальными) нормативными актами и постановлениями Правительства РФ (п. 2 ст. 2 ФЗ 172).

Шаг 2. Обратиться с заявлением (ходатайством)

В зависимости от принадлежности участка земли, с ходатайством следует обращаться в земельно-имущественный департамент регионального правительства или местного самоуправления.

Документ составляется в свободной форме или на бланке, утвержденном компетентными органами. Образец заполнения ходатайства можно найти на информационных стендах или на сайте ведомства, принимающего подобные заявления. При составлении нужно указать:

  • кадастровый номер заявленного участка;
  • права заявителя на землю;
  • действующую категорию надела и категорию планируемого перевода;
  • обосновать причину перевода в данную категорию.

Шаг 3. Принятие решения с составлением соответствующего акта

Принятое заявление рассматривается в течение 2 месяцев (в городских, муниципальных органах власти) или 3 месяцев (региональным правительством или Правительством РФ). Уведомление о переводе (отказе в переводе) земельного надела в иную категорию направляется заявителю в течение 2 недель с момента вынесения решения.

При положительном результате земельно-имущественным департаментом составляется акт о переводе земли в заявленную категорию. Оформлять заново прочую документацию на землю при этом не потребуется.

Шаг 4. Регистрация изменения категории

Копия акта направляется из местной (региональной) администрации в территориальный отдел Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии (отдел Росреестра) в десятидневный срок со дня утверждения решения. Изменения вносятся в ЕГРН на основании этого акта (ст.5 ФЗ 172).

Услуга по уведомлению Росреестра о смене категории предоставляется заявителю бесплатно. За оказание госуслуги по внесению изменений в ЕГРН владельцу (пользователю) участка понадобится оплатить госпошлину в размере 350 руб. (ст. 333.33 НК РФ).

После постановки на регистрационный учет владелец участка может начать использование надела в соответствии с новым правовым статусом земли.

Отказ в изменении категории земель

Отказать заявителю могут еще на этапе представления ходатайства. Причинами для этого могут послужить отсутствие у этого лица права на представление ходатайства, а также неправильное или неполное оформление обязательных прилагаемых документов. Для повторного заявления нужно устранить все указанные в отказных документах недочеты.

Официальный отказ перевести участок земли в другую категорию выносится по основаниям, перечисленным в ст. 4 ФЗ 172:

  • ограничение (запрет) на перевод в другую категорию, наложенный действующим законодательством;
  • заявленная категория противоречит целевому назначению надела;
  • экологической государственной экспертизой установлены негативные последствия предстоящего перевода.

Еще одна причина, из-за которой не может производиться перевод – если кадастровая стоимость заявленной территории слишком высока (более 50% относительно средней стоимости по региону). В любом из указанных случаев заявителю полностью вернут пакет документов в течение 30 рабочих дней с момента представления ходатайства, уведомив о причине отказа.

Заявитель может оспорить вынесенное решение через суд и при положительном решении суда направить новое ходатайство. Порядок обжалования выглядит следующим образом:

  1. Получить на руки акт в имущественно-земельном отделе.
  2. Составить и подать исковое заявление о признании составленного акта незаконным. К заявлению приложить документы:
  • ксерокопию выданного акта;
  • копию ходатайства и сопровождающих документов;
  • документацию, подтверждающую нелегитимность отказа или разрешения на перевод;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • иные документы, имеющие отношение к судебному процессу.
  1. Получив уведомление о месте и дате рассмотрения, явиться в суд к назначенному времени.
  2. Если суд удовлетворил требования искового заявления, получить в канцелярии экземпляр судебного решения.
  3. Подать повторное ходатайство, приложив к пакету документов решение суда.

Процесс обжалования на примере из судебной практики

Собственник дачного надела гражданин П. подал в суд исковое заявление с просьбой признать незаконным акт об отказе на перевод надела из земель сельхозназначения в категорию ЗНМ. Свой иск гражданин П. обосновал тем, что в связи с запланированным на 2017 – 2019 годы расширением жилого микрорайона, решением собрания районной Думы Стародворского муниципального района № 321-р утвержден генеральный план городского поселения Веселое Стародворского района, по которому его дача внесена в пределы г. п. Веселое.

01 июля 2017 года гражданин П. направил ходатайство в администрацию Стародворского района о включении своего надела в территорию г. п. Веселое и переводе дачной земли из категории ЗСХН в ЗНП под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Администрацией Стародворского района было вынесено решение отказать во включении участка в границы г. п. Веселое по причине того, что еще не начато строительство жилого комплекса, из-за которого расширяются границы поселка.

Рассмотрев представленные материалы, суд пришел к выводу, что акт об отказе, выданный в ответ на ходатайство гражданина П., является необоснованным. В соответствии с пунктом 1 статьи 7 ФЗ 172 расширение территории городского поселения, закрепленное градостроительным планированием – законная причина для перевода дачных ЗСХН в заявленную категорию ЗНП

На основании этого суд вынес решение о признании недействительным акта администрации Стародворского района, а также признал за гражданином П. право на включение принадлежащей ему земли в г. п. Веселое Стародворского района и право на перевод заявленного надела из категории ЗСХН в ЗНП.

Ленобласть ввела мораторий под земли для застройки

Руководство Ленобласти ввело бессрочный мораторий на перевод любых земель под жилую застройку. Власти объясняют свое решение желанием улучшить качество жизни в регионе, добавляя, что уже существующие проекты могут обеспечить регион жильем на ближайшие 25 лет.

Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко ввел бессрочный мораторий на перевод любых земель под жилую застройку. «Это очередной этап реализации планомерной градостроительной политики Ленинградской области. Количество проектов жилой застройки, согласованных в последние годы, достаточно для того, чтобы обеспечить регион жильем на ближайшие 25 лет. Наступило время заботиться не о количестве квадратных метров, а о качестве жизни. Каждый новый жилой квартал должен быть сразу обеспечен транспортной и социальной инфраструктурой», — так он объяснил свое решение.

Читать еще:  Взыскание долга без расписки судебная практика

Строительство в половине поселений Ленобласти будет запрещено с 1 июля

В земли поселений под жилье не будут переводиться ни промышленные территории, ни земли сельхозназначения. Новый мораторий дополнит принятые ранее запреты на включение лесного фонда в границы населенных пунктов под жилую застройку и на предоставление — даже под рекреационные цели — берегов озер и рек. За последние 3 года не подписан ни один такой документ на уровне правительства области, не разрешено это и муниципалам.

Строители, реализующие свои проекты в регионе, восприняли эту новость без паники. «На бизнесе нашей компании это решение не скажется. Сейчас земельный банк группы ЦДС позволяет без потери темпов строить еще минимум 10 лет», — говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК » ЦДС » .

В свою очередь, глава Леноблсоюзстроя Георгий Богачев , бывший строительный вице-губернатор региона, говорит, что это логичное развитие предыдущих решений: например, уже был запрет на перевод земель сельхозназначения и лесных земель. «Я двумя руками за это решение, потому как уже переведенных под жилье земель хватит для строительства еще лет на двадцать. Сначала надо разобраться с существующими проектами: построить социальную инфраструктуру, дороги, инженерию и т.д, и после этого развивать земли дальше. Думаю, недовольных будет достаточно, но, скорее всего, недовольство выразят те, кто не успел перевести свою землю под жилье и заработать на этом», — говорит он.

Объем ввода жилья в Ленобласти, млн м2

При этом игроки рынка пока опасаются делать какие-либо прогнозы. Строители полагают, что пока говорить о каких-либо конкретных последствиях рано. «Это ожидаемый шаг: он направлен на создание более прозрачных и понятных правил игры, связанных с жилищным строительством и развитием инфраструктуры. А дальше подождем конкретных предложений от правительства Ленобласти, и уже тогда станет понятно, как это повлияет на земельный рынок региона и жилищное строительство», — говорит Юусо Тапани Хиетанен, генеральный директор «NCC Жилищное строительство» в России и Финляндии.

Львиная доля строящегося в Ленобласти жилья возводится на землях, которые изначально принадлежали к категории сельхозназначения. Девелоперы, которые успели перевести свои активы в другую категорию, из-за моратория не переживают. Однако сколько потенциальных строек будет заморожено, пока сказать сложно. «Многие компании в свое время скупали сельхозземлю, потому как ее стоимость на порядок ниже, чем цена земли, которая уже переведена под жилье. Теперь же в свете моратория — это сгоревшие активы. Но я не исключаю, что будет оказано большое давление и решение о моратории изменится или приобретет более гибкий характер», — считает председатель совета директоров российской компании «ПулЭкспресс» Владимир Петров.

«Сейчас само строительство находится в процессе переосмысления сложившейся на рынке ситуации, когда ввод новых объемов жилья грозит еще больше обвалить цены, поэтому временный мораторий вряд ли будет воспринят негативно. Власти хотят понять, какая ситуация сейчас на рынке, сколько может стоить земля, какой будет на нее спрос, и, что самое важное, каким образом она будет использоваться. В данном случае правительство Ленобласти хочет быть уверено, что земля будет использоваться по назначению, а не просто пополнит земельный банк девелопера. Новых крупных объектов по области не заявлено, поэтому в конце года власти хотят сравнить состояние девелоперов, и каким образом будет формироваться спрос», — рассказал Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании «Стройинвесттопаз».

«По моей информации, у застройщиков области банк земель такой, что его хватит на несколько лет вперед, так что ажиотажа этот мораторий не создаст. Он нужен для того, чтобы земли, предназначенные для промышленности, например, не переводились в категорию земель для жилищного строительства – из-за этого снижается качество жизни людей, которые будут жить в доме, построенном на таком участке. Так же распространена была практика перевода лесных земель, и даже берегов водоемов в другую категорию, тогда как они не должны застраиваться. Уже строящихся объектов в Ленобласти столько, что ближайшие 10-15 лет они будут строиться без перерывов. Мораторий создаст прозрачные правила игры для всех застройщиков, устранит лоббирование интересов крупными игроками», — считает Максим Морозов, управляющий партнёр M9 development.

Перевод земель из одной категории в другую: пошаговая инструкция

Вся земля в России делится на специальные категории и соответствующие им виды разрешенного использования. Это деление необходимо для того, чтобы эксплуатация земель проходила более рационально.

При этом собственники земельных участков обязаны использовать их только в соответствии с их целевым назначением.

Осуществить перевод земли в другую категорию можно лишь в определенных случаях. В 2019 году действуют правила перевода, утвержденные ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 года.

В каких случаях возможно произвести смену категории земли?

Стоит подчеркнуть, что изменить категорию земельного участка удается не всегда. В отношении всех категорий действуют установленные ограничения или прямые запреты. Воспользоваться правом перевода можно в исключительных случаях:

  • консервации участка или определенной территории, которые необходимы для удовлетворения интересов региональных и государственных властей;
  • создании ООПТ (особо охраняемых природных территорий), природных и культурных памятников;
  • формировании черты населенных пунктов;
  • размещении на территориях объектов, которые представляют общественную значимость;
  • при строительстве дорог и прочих объектов, включая добычу полезных ископаемых, при условии наличия проекта рекультивации;
  • выполнении обязательств и договоров международного характера;
  • признания с/х земель непригодными для занятия сельским хозяйством и возведения на них промышленных предприятий;
  • включении территорий в состав лесного/водного фонда при их непригодности для ведения с/х.

Порядок перевода одной категории земли в другую

Правила перевода земель закреплены в ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Не имеет значения, кому принадлежит участок: государству или гражданину, правила одни для всех.

Первым делом необходимо подготовить ходатайство и собрать пакет документов. От того, насколько правильно и точно вы подготовите документы, будет зависеть положительный результат. Составлять прошение можно самостоятельно в произвольной форме, а можно воспользоваться типовой формой, которую можно скачать здесь — образец ходатайства.

Главное не забыть указать в ходатайстве информацию, касающуюся:

  • кадастрового номера участка;
  • подтверждения полномочий заявителя;
  • категории земли, которая присвоена ей сейчас;
  • причин перевода;

Кроме ходатайства необходимо подготовить еще ряд документов:

  • Паспорт заявителя (собственника).
  • Доверенность, если заявителем выступает не владелец участка.
  • Номер свидетельства ЕГРЮЛ (если хозяином является организация).
  • Выписка из ЕГРН, полученная не более, чем за 1 месяц до дня подачи заявления. В ней должны содержаться сведения о кадастровом номере, адресе участка, его площади и других важных характеристиках, которые могут помочь идентифицировать конкретный участок;
  • Документы о проведенном межевании (если эти данные не зафиксированы в выписке из ЕГРН);
  • Результаты экологической экспертизы (в случае необходимости).
    Список документов может быть расширен в индивидуальном порядке. Сотрудники уполномоченного органа вправе самостоятельно затребовать некоторые виды справок по их усмотрению.

В случае возникновения вопросов всегда можно обратиться к юристу или другому специалисту, который подскажет, как грамотно оформить документ.

  1. Куда обращаться с ходатайством.

Рассмотрением прошения занимаются представители уполномоченного органа. Подача прошения производится в различные инстанции. Чтобы не растеряться, важно знать, кто является собственником.
Если земля государственная, то ситуацию, касающуюся смены ее категории, должно решать Правительство. Если собственником выступает субъект федерации, то в дело вмешивается вышестоящий орган. Если речь идет о юрлице или физлице, то ходатайство рассматривает орган местного самоуправления.
Проще говоря, изучением дел, инициированных рядовыми гражданами, занимаются представители сельсоветов, горсоветов, т.е. местная администрация.

Если собранная комиссия даст добро на проведение процедуры по смене категории, то заявителю предоставят акт о переводе. При отказе должен прийти акт об отказе в переводе. О том, оспорить отказ, читайте ниже. Затем необходимо передать имеющиеся документы в Росреестр, чтобы на законных основаниях изменить статус земли. Длительность процедуры составляет в среднем 1-3 месяца.

Кто вправе инициировать смену статуса земли

Обратиться с прошением по поводу смены категории земли может любое заинтересованное лицо.

Это право имеется у:

  • Арендаторов, которые временно пользуются территорией, соблюдая условия договора аренды/субаренды.

*В случае нахождения участка в аренде ее фактическому пользователю необходимо провести процедуру согласования подачи ходатайства с хозяином. Если официальный владелец не даст одобрение, перевести землю в другую категорию не получится.

  • Землепользователей (речь идет о лицах, бессрочно или безвозмездно пользующихся участками на законных основаниях).
  • Физических и юрлицах (официальных владельцах этих территорий).
  • Уполномоченного органа госвласти.

Что делать в случае отказа в переводе

Статус земли изменить довольно сложно. Могут возникнуть различные трудности юридического характера. Отказ можно получить в случае:

  • подачи ходатайства лицом, которое не имеет прав на совершение данного действия;
  • наличия ошибок в тексте прошения;
  • подачи документов, в которых содержится недостоверная информация;
  • предоставления не в полном объеме пакета документов;
  • обращения не в ту инстанцию;
  • получения отрицательных результатов после проведения экологической экспертизы;
  • возникновения обстоятельств, препятствующих или делающих невозможной процедуру перевода;
  • распространения запрета на данную категорию земли.

Нередко представителям уполномоченных органов приходится принимать прошения о переводе с/х земель в статус участков под ИЖС, несмотря на их расположение за границами населенных пунктов. Отказывают как раз из-за удаленности участков и отсутствия возможности провести коммуникации.

Можно ли обжаловать отказ?

Хозяев/арендаторов земель никто не может лишить права обжалования полученного решения в судебных инстанциях в случае получения отказа в переводе статуса земли. Для этого необходимо обратиться в территориальный суд с иском. К заявлению нужно приложить квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины. Ее отсутствие может стать причиной отказа в принятии искового заявления.
Если в суде интересы владельца участка представляет третье лицо, то потребуется позаботиться о получении нотариально заверенной доверенности, дающей право заниматься решением личных дел. Судья обязан изучить дело и ознакомиться с документами, после чего проинформировать истца и ответчика о времени/месте проведения заседания. Обычно назначение первого слушания происходит спустя месяц после поступления документов в суд.

Какие нюансы могут возникать при переводе

На практике людям часто приходится сталкиваться с ситуациями, когда власти отказываются давать добро на оформление документов. Часто они ссылаются на подачу заявления ненадлежащим лицом.
Следует знать, что правом обладать участками в 2019 году могут наряду с их владельцами лица, которые пользуются ими, например, арендаторы. Таким образом, запрашивать перевод могут как юрлица, так и рядовые граждане, включая ИП.
Ходатайства рассматриваются с соблюдением их очередности. Управляющим лицом является Правительство страны, местная администрация, где и происходило составление обращения.

Читать еще:  Фиктивная регистрация по месту жительства судебная практика

Особенности перевода земель сельхозназначения в земли под ИЖС

Порядок перевода земель из сельхозназначения в земли населенных пунктов (ИЖС) является стандартным и описан выше. Однако, в процессе часто возникает много сложностей и отказов, так как далеко не все с/х земли можно переоформить. Например, нельзя переводить с/х земли в иные категории, если они представляют ценность для государства или обладают высоким уровнем продуктивности.

Если перевод все же был произведен, вы должны помнить о том, что участок должен быть использован по назначению. Иначе есть риск применения денежных санкций. Использование участка с/х назначения под ИЖС допускается в рамках деятельности КФХ (крестьянское фермерское хозяйство), и при согласии местной администрации. Но этот вариант вам подойдет лишь в том случае, если вы действительно планируете заниматься сельским хозяйством.

Если участок не используется по целевому назначению в течение 3-х лет, его могут изъять в муниципальное владение вместе со всеми возведенными на участке постройками.

Размер штрафа за нецелевое использование земли может достигать 250000 руб. На сумму, подлежащую уплате, влияет кадастровая стоимость конкретной земли. Ознакомиться с видами и размерами штрафов можно тут Нецелевое использование земли: как решить проблему?.

Также на земли под ИЖС предоставляет налоговый вычет. Но если после смены категории земли дом так и не был построен в течение 10 лет, то налог напротив увеличится вдвое.

Поправки в закон, принятые в 2019 году

Переводить с/х земли в другие категории возможно лишь в исключительных случаях, описанных выше. Но на них не запрещено образовывать участки садового/дачного типа. Это в российском законодательстве новшеством не является, но норму было решено закрепить в специальном документе. Речь идет о пункте 11 статьи 23 ФЗ № 217.

С 2019 года в пределах садоводческого/дачного участка не возбраняется размещать дома садового и жилого типа. Но необходимо, чтобы объект ИЖС не нарушал установленные статьей 39 Гражданского кодекса требования. Запрещено строить дома с 4 и более этажами, а также объекты, превышающие 20-метровую высоту. Также дом не может являться отдельно стоящим сооружением и предназначаться для раздела. Использовать его можно только для проживания либо удовлетворения бытовых нужд.

Строить дома на территориях, которые относятся к СНТ, можно. Но трудности могут возникнуть с получением регистрации. Сложности могут появиться в том случае, если изначально дом возводился не с целью проживания в нем. Более того, подавляющее большинство таких объектов противоречит нормам, поэтому прописываться там не позволят. Чтобы переоформить строение как жилой дом, иногда может потребоваться перевод земли в другую категорию.

Сколько стоит перевод

До принятия решения о переводе участка в другую категорию необходимо понять, как он будет использоваться в будущем. Это позволит определиться с категорией.
В 2019-ом для перевода участка потребуется сумма, размер которой равен в среднем 12000 руб/сотку. При этом не имеет значения, о какой категории земельного участка идет речь.
Итоговую сумму определяют после проведения специалистами оценки уровня сложности работ, которые необходимо произвести.

Важно также помнить, что для перевода земли могут потребоваться дополнительные денежные вливания, связанные, например, с наймом юриста, через которого будет устанавливаться контакт с представляющими власть людьми.

Почему в Крыму владельцам земли сложно сменить ее категорию

В Крыму из-за несовершенства регионального законодательства и недоработок местной власти собственники сельхозземель столкнулись со сложностями при их переводе в другую категорию. Это рушит планы рядовых пайщиков, тормозит реализацию важных инвестпроектов и развитие территорий.

Об этом пишет Российская газета, передает корреспондент 3652.ru.

Виртуальная норма

Типичная история у пенсионерки из села Чистенького Симферопольского района Елены Быковой. Она много лет работала овощеводом на тепличном комбинате и при межевании паев получила 4,5 гектара пашни и 88 соток пастбища. Несколько лет назад вокруг ее владений и соседних участков стали строить трассу. Дорога окольцевала землю. Сеять и пахать на ней теперь невозможно. А вот создать транспортную или промышленную инфраструктуру — в самый раз.

Необходимость смены категории земли поняли не только пайщики, но и местные власти. Они расширили границы поселка, приняли генплан и правила землепользования и застройки. В градостроительной документации земли сельхозназначения определили как промышленные. Собственнице лишь оставалось завершить процесс оформления в профильных ведомствах. Но у нее ничего не вышло.

«Раньше я сдавала участки в аренду, а расчет получала зерном, — рассказывает пенсионерка. — Хотелось бы на старости лет получить какие-то деньги, но никак не могу перевести землю из одной категории в другую. Сначала ездила в инстанции сама. Когда потеряла надежду разобраться, пришлось нанимать специалистов».

Перевод сельхозземли в другую категорию в стране в принципе непрост. Но Крыму федеральные власти пока разрешили устанавливать свои упрощенные правила. Это связано с тем, что украинские и российские нормы в земельной сфере немного отличаются. Например, раньше правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в Крыму вообще не было. Генпланы пришлось утверждать новые.

Да и дооформлять ранее полученную землю хорошо бы без лишней бюрократии. Такая возможность зафиксирована в 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений в РК» и постановлении Совмина РК N 378. В нем сказано, что при наличии утвержденной градостроительной документации перевод участков осуществляется Госкомрегистром РК.

Крымчанка обращалась туда, но безрезультатно. Как выяснилось позже, этот пункт постановления Совмина РК «нерабочий». «Им никто никогда не пользовался. Какой смысл в нем заложен, сложно сказать. В постановление вносятся изменения», — прокомментировала начальник управления земельных отношений минимущества РК Татьяна Бабенко.

13 из тысячи

Постановление предусматривает еще один «облегченный» вариант смены категории земли. Он действует, когда земля вошла в границы населенного пункта. Но оказалось, что муниципалитеты Крыма, утвердившие граддокументацию и расширение территорий, не подали в Единый государственный реестр недвижимости координаты новых границ.

«Сейчас из более тысячи населенных пунктов РК внесли сведения только 13. И речь не о районах, а о селах, поселках и так далее, — поясняет завотделом учета земельных участков N2 Госкомрегистра РК Павел Кошеренко. — Нехватка информации в ЕГРН приводит к волоките, жалобам и возмущению людей».

В администрации Симферополя подтверждают, что причина приостановок — отсутствие сведений о новых границах в ЕГРН. С такими проблемами к ним уже обращались жители Чистенского, Добровского и других поселений.

«Ситуация характерна для всех районов Крыма, — говорит начальник управления архитектуры и градостроительства Симферопольской райадминистрации Роман Рущак. — Чтобы закончить эту работу, нам нужно от 10 до 15 миллионов. Мы направили бюджетный запрос в минфин РК. Сроков решения вопроса назвать не могу. Для нас это тоже большая проблема».

Есть еще один альтернативный путь для собственников, ожидающих внесения координат в ЕГРН: человек может подавать документы в Госкомрегистр и надеяться, что тот пошлет в администрацию межведомственный запрос о конкретном участке, а получив ответ, переведет категорию в индивидуальном порядке. Но орган местного самоуправления по закону не обязан направлять Госкомрегистру такие документы. Тут как повезет.

В общем, несмотря на то что федеральные власти дали Крыму возможность для маневров, у жителей и бизнеса остается лишь один способ, который применяется во всей РФ. Он требует немалых затрат, различных экспертиз и весомых обоснований. Именно его рекомендуют использовать гражданам чиновники. В администрации Чистенского сельсовета и в Госкомрегистре в ответ на официальный запрос «РГ» людям посоветовали обращаться в региональное минимущество. Но, оказывается, еще в мае законодательство Крыма было изменено, и сейчас принимать ходатайства о переводе земли стало не министерство, а Совмин Крыма. То есть граждан опять направляют не по адресу.

А ты обоснуй!

Походить по инстанциям пришлось и предпринимателям, земли которых расположены за пределами населенных пунктов. Гендиректор «ИНДИГО Лайт Инвест» Александр Конецкий приехал в Крым с материка и вместе с единомышленниками решил создать под Симферополем частный индустриальный парк под пищевое производство, морозильные склады и логистический центр.

«Мы запланировали построить частный индустриальный парк для 8 — 10 предприятий, — говорит бизнесмен. — Больше года назад выкупили в Чистеньком около 25 гектаров земли. На то, чтобы разобраться в законодательных противоречиях и выстроить план действий, у нас ушло около трех месяцев. Сначала обратились в Госкомрегистр, потом в минимущество, теперь в Совмин. Но до сих пор у нас нет критериев целесообразности перевода. Жалко тратить столько времени».

Похожая ситуация у бизнесмена Владислава Гришневского. «У меня есть участки на территории Трудовского сельсовета, а также за границами Чистенского сельсовета, — рассказывает Гришневский. — В первом случае нам повезло: Трудовое является одним из 13 населенных пунктов, границы которых внесены в ЕГРН. И мы можем использовать землю под ИЖС. Во втором случае необходимо обращаться в Совмин и обосновывать, почему земля должна стать промышленной. Мы столкнулись с тем, что у чиновников нет четкого регламента, как они должны действовать, какими законами и нормативными актами руководствоваться и какие документы требовать от людей. Все это — почва для злоупотреблений».

За пять лет в составе РФ в Крыму из земель сельхозназначения в земли промышленности, энергетики, транспорта и связи МИЗО перевело всего восемь участков. А с тех пор как ходатайства о переводе стал принимать Совмин, вообще ни одного. Более того, регламент минимущества для этой услуги уже отменен, а Совмина — до сих пор не принят.

Бизнесмены обратились в Крымский государственный фонд поддержки предпринимательства с просьбой собрать представителей профильных органов власти вместе и расставить все точки над i. Там они смогли лично задать вопросы представителям минимущества, администрации Симферопольского района и Госкомрегистра, обсудили, какие требования предъявляются к содержанию и составу обоснования и каков порядок регистрации. Теперь людям осталось подать документы в Совмин и надеяться, что не появится никаких новых законодательных нюансов.

«В РФ градостроительная документация была установлена еще в 1990-е годы. В Крыму же почти все населенные пункты обзавелись генпланами и ПЗЗ в 2018 — 2019-м. Из-за этого в Крыму есть отличия от федерального законодательства. Но представители органов власти игнорируют возможность изменения категории земли при наличии документации Госкомрегистром. Якобы генпланы и ПЗЗ — не основание для изменения категории и вида разрешенного использования. Власти республики должны устранить недоработки в законодательстве РК и выработать механизм упрощенного перевода участков из земель сельхозназначения в другую категорию при наличии генплана и ПЗЗ. Совершенно непонятно, почему граждане должны повторно что-то доказывать и идти по более сложному пути», — комментирует гендиректор группы юридических компаний «Финансы. Право. Инвестиции» Роман Селезнев.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector