Может ли администрация забрать земельный участок

Возможно ли изъятие земельного участка у владельца

С целью установить максимально полезный режим использования земли в России издавна вся территория была разделена на категории, в зависимости от качества почвы, удаленности от населенных пунктов и других показателей, но наличие прав на землю далеко не всегда защищало ее от риска быть отобранной государством. Каждая категория имеет свои особенности, выделяется среди них сельскохозяйственные земли, регулирования статуса которых занимает особое место. Ценность таких территорий очевидна и если ее не использовать по назначению, государство может принимать меры. Стоит знать, могут ли отобрать земельный участок находящийся в собственности.

Впоследствии появилось и такое понятие как разрешенное использование каждой из выявленных категорий земель. В настоящее время в России их семь:

  • специально выделенные для строительства и развития населенных пунктов;
  • используемые для сохранения лесного фонда;
  • тщательно охраняемые, в силу своей повышенной значимости;
  • пригодные для строительства объектов транспортной, промышленной и энергетической инфраструктуры;
  • земли неприкосновенного запаса;
  • расположенные под или около водных ресурсов;
  • земли сельскохозяйственного назначения.

Для экономики страны и жизни людей наибольший интерес представляет последняя категория, так как именно за счет ее эффективного использования в стране каждый год увеличивается сбор урожая. Вообще вся земля является недвижимостью, то есть право собственности на нее подлежит регистрации в ЕГРП. Однако земля, используемая для сельскохозяйственных нужд, не всегда находится в собственности, зачастую по причине нежелания владельцев ее оформлять, а иногда из-за наличия препятствий для этого со стороны государственных органов. Что же касается регионов, чья экономика полностью зависит от уровня сбора урожая, там хорошую землю разбирают, ее перекупают и даже вымогают.

Контроль за использованием земельного участка

Именно в силу высокой важности земли, которая пригодна для выращивания сельскохозяйственных культур, государство в некотором смысле ограничивает собственника такого земельного участка, а именно обязывает его использовать землю по назначению, а также осуществлять мероприятия, направленные на улучшение ее состояния и защиту от эрозии.

Если указанные мероприятия не осуществлять, земля просто испортится с годами, выращиваться в стране будет меньше культур, на рынок тоже станет поступать меньше продукции. Это приведет к необходимости массовой закупки фруктов, овощей и зерна за рубежом. Такой импорт приведет к уменьшению поступлений в казну государства, что в итоге сильно отразится на экономике в целом, даже несмотря на то, что Россия считается сырьевой страной, чья экономика может зависеть только от добычи полезных ископаемых.

Возможность изъятия

У владельцев земли нередко возникает вопрос – а могут ли отобрать у лица земельный участок, находящийся в собственности? Однозначно и кратко на него ответить невозможно. С точки зрения действующего законодательства РФ, без веских причин забрать собственность никто не может. Однако ситуации бывают разные. По закону права на землю в Российской Федерации могут быть выражены в разных вариантах:

  • непосредственно право собственности на земельный участок;
  • безвозмездное срочное пользование;
  • постоянное бессрочное пользование;
  • нахождение в аренде;
  • сервитут;
  • пожизненное владение.

Из перечисленных только право собственности дает полный комплекс прав на земельный участок, то есть возможность пользоваться, владеть и распоряжаться им. А вот иные, вещные, права, кроме права собственности, предоставляют только ограниченный комплекс прав. Отобрать землю государство может как у собственников, так и у владельцев. Произойти это может при наступлении следующих условий:

  1. Вынесение судом решения об изъятии земельного участка для последующей продажи в публичных торгах, при наличии у собственника большой задолженности, особенно если это задолженность перед государством. Землю могут арестовывать приставы, а также обращать на нее взыскание на стадии принудительного исполнения решений суда.
  2. В отношении нее может быть осуществлена реквизиция, при наступлении на территории ее нахождения чрезвычайных обстоятельств. Ими могут быть военные действия, стихийные бедствия различной степени тяжести, техногенные и иные катастрофы. Все перечисленные ситуации позволяют в целях устранения чрезвычайных обстоятельств и для защиты населения отбирать землю у любых лиц.
  3. Применение такой меры наказания как конфискация. Конфискация применима как к движимому, так и к недвижимому имуществу лицу, совершившего тяжкое преступление и в качестве меры наказания может быть применена только судом.
  4. Выкуп для муниципальных и государственных нужд. На самом деле это не совсем изъятие, а скорее принуждение к сделке купли- продажи. При этом, стоимость определяет собственник, поэтому по- большому счету он ничего не теряет, а иногда сильно выигрывает, так как такие земли часто выкупают по стоимости выше рыночной. При этом, под муниципальными и государственными нуждами могут понимать самые разные вопросы – от прокладки железной дороги и строительства газопровода до возведения сооружений технического назначения.
  5. Изъятие участков, которые используются не надлежащим образом или не в соответствии с разрешенным видом использования. В этой категории выделяют две причины изъятия.
  • Владелец участка в течение трех лет и более не использует его по назначению. То есть если земля была, например, сельскохозяйственного назначения, а выращивать что-то на ней ему не хотелось. Может так случиться, что использование по назначению было невозможно в силу тех или иных обстоятельств, однако это не освобождает хозяина от ответственности. Когда земля заброшена, она приходит в упадок. Это можно определить по некоторым показателям при анализе почвы. Также подтверждением может послужить наличие сорняков, кустарников, деревьев и другие признаки. В этом случае изымать участок будут муниципальные органы власти.
  • Неадекватное использование земли. Таким может быть признано использование, повлекшее ухудшение состояния почвы, снижение плодородия или ухудшение экологической обстановки. Не имеет значение, какие именно действия это вызвали. Отбирать участок государство имеет право, даже если владелец добросовестно старался, но в силу незнания или неосторожности его старания привели к плохому результату. В качестве смягчающих обстоятельств не рассматривается даже срок, в течение которого собственник пользовался землей надлежащим образом.

Изымаемый участок, как правило, проходит сложную процедуру изъятия и оформления документов. Изъятая земля передается муниципальным органам для принятия решения о дальнейшем использовании. Она может быть передана другому лицу на любом из вещных прав, описанных выше. При этом, режим использования земли не меняется, а новый владелец должен точно также соблюдать его, чтобы не лишиться земли.

В случае, если участок ранее использовался на основании договора аренды, процедура отбора включает досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя, с последующим изъятием.

ВС решал, может ли муниципалитет изъять землю в частных интересах

Экономколлегия ВС рассмотрела спор по жалобе предпринимательницы из Уфы, у которой принудительно изъяли ее земли с нежилым помещением. Она доказывала, что ее лишили земли не для развития территории и муниципальных нужд, а фактически в частных интересах: будущий объект должен перейти в собственность застройщика. «Тройке» пришлось решать, какую роль в этом случае играет Земельный кодекс, сколько этапов у изъятия и почему администрация города не занимается вопросом компенсации.

В декабре 2013 года индивидуальный предприниматель Ольга Гимальдинова обратилась в суд с требованием признать недействительным постановление администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 18 июля 2013 года № 3612 «Об изъятии земельных участков, жилых помещений и расселении граждан» (№ А07-21632/2013). Этим документом было решено изъять принадлежащую ей землю и снести административное здание на ней, а заняться выкупом должен был за свой счет застройщик – «Нефтяная финансово-строительная компания» (НФСК). По итогам аукциона НФСК заключила с администрацией договор о развитии застроенной территории, во исполнении которого и приняли оспариваемое постановление. Аукцион, в свою очередь, провели в рамках реализации муниципальной адресной программы «Развитие застроенных территорий городского округа город Уфа на 2007–2015 годы».

Читать еще:  Если топят соседи сверху куда обращаться

Все инстанции в требованиях Гимальдиновой отказали. Они сочли, что администрация действовала в пределах своих полномочий – в рамках реализации программы по развитию застроенной территории, а правовым основанием изъятия земли для муниципальных нужд был подп. 3 п. 1 ст. 49 Земельного кодекса РФ, предусматривающий такое изъятие в случаях, установленных федеральными законами. Этим законом, сочли судьи, является Градостроительный кодекс РФ, в ст. 46.1 которого установлена возможность принятия решения о развитии застроенных территорий в рамках полномочий органов местного самоуправления.

ИП Гимальдинова обратилась с жалобой в Верховный суд РФ, и судья Елена Борисова решила передать дело на рассмотрение экономической коллегии. Заседание там состоялось 20 октября.

Взаимодействие норм

В своей жалобе Гимальдинова в первую очередь ссылалась на неправильное применение нижестоящими судами ст. 46.1 ГрК РФ. Согласно ч. 3 этой статьи решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены многоквартирные дома, снос и реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ. Таким образом, указывала предприниматель, это положение не распространяется на собственников нежилых помещений. Доказывает это и сама муниципальная программа, цель которой – обеспечить благоустроенным и комфортным жильем граждан, проживающих в ветхих и аварийных жилых домах.

Однако в соответствии с ч. 4 ст. 46.1 ГрК, помимо многоквартирных домов, на территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены и иные объекты капитального строительства, но при условии, что вид разрешенного использования и их предельные параметры не соответствуют градостроительному регламенту. По мнению нижестоящих инстанций, эти критерии в случае с Гимальдиновой присутствовали, что подтверждается градостроительным заключением. Гимальдинова же отмечала, что в этом заключении конкретные объекты капитального строительства, которые не подпадают под регламент, не указаны, а значит, применить в ее случае ч. 4 ст. 46.1 ГрК РФ нельзя.

По мнению Гимальдиновой, положения ст. 46.1 ГрК РФ не относятся к обстоятельствам, с наличием которых ст. 49 ЗК РФ связывает возможность изъятия земельных участков, находящихся в собственности частных лиц, для государственных и муниципальных нужд. «Если решение об изъятии принято, то оно должно быть основано на ч. 3 ст. 46.1, где указаны многоквартирные жилые дома, – поясняла она на заседании в ВС. – В других случаях применять ст. 49 ЗК РФ законодатель не позволяет».

Обращала внимание Гимальдинова и на то, что в самой муниципальной программе не был предусмотрен снос и реконструкция спорного помещения. Там были перечислены улицы, а вот конкретные объекты поименованы не были. А значит, настаивала она, вывод нижестоящих судов о том, что изъятие земли и снос помещений производился в целях реализации муниципальной адресной программы, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

«Явно не муниципальные нужды»

Акцентировала внимание Гимальдинова также на том, что спорные земли хотели изъять не для муниципальных нужд, а в частных интересах, что противоречит положениям ст. 235 ГК РФ и ст. 49 ЗК РФ. Так, генеральным планом развития города Уфы вообще не было предусмотрено строительство объектов муниципального значения на территории изымаемых земельных участков, говорится в жалобе. По словам ИП, на ее земле, где находится и принадлежащее ей административное здание, утвержден проект размещения другого административного здания, которое должно перейти в собственность НФСК – то есть также станет частной собственностью. «Это явно не муниципальные нужды, – подчеркивала она на заседании. – Сама застройка носит коммерческий характер».

Кроме того, указывала ИП, администрацией не был соблюден и порядок изъятия земельного участка: она не уведомила ее об этом, не согласовала условия выкупа, в частности цену. «На моем участке даже геодезические изыскания не проводились! – рассказывала она. – А если администрация считает, что здание ветхое, то они должны были это сделать!»

По ее мнению, нижестоящие инстанции подошли к разрешению спора формально: не проверили наличие правовых оснований для изъятия земельных участков и публичного интереса, а также соразмерность вмешательства муниципальных органов в частные интересы. «Основным критерием для развития застроенной территории является сам объект, – несколько раз говорила на заседании Гимальдинова. – Только он разрешает принять или не принять решение».

Доказательств с собой нет…

Выступления в ВС оппонентов Гимальдиновой – представителей администрации и НФСК – были короткими и, скорее, представляли собой ответы на вопросы судей.

– Назовите те пункты муниципальной программы, которые подразумевают снос объектов, принадлежащих заявителю, – интересовалась у юриста администрации судья Борисова.

– Там определен квартал с перечислением конкретных улиц. Участки уточнили непосредственно в самом решении об изъятии.

– Но изъятие должно происходить в рамках адресной муниципальной программы. Или вы оставляете люфт для принятия любого распоряжения, где будет дополнительно указано, что подлежит изъятию? Зачем тогда нужна программа? – удивлялась Борисова.

Что-то определенное юрист администрации ответить не смогла, и экономколлегия стала расспрашивать ее о том, как решался вопрос с компенсацией за изъятие. По словам представителя, решение об изъятии – это только первый этап, а процедура компенсации – уже последующий.

– А где это указано? – не скрывала своего удивления Борисова. – Откуда вы такое заключение делаете? Вы внесли в ЕГРП запись об обременении. Проводили сами-то оценку? Вели беседу по изъятию? Может, и цена устроила бы заявительницу?

– Насколько мне известно, переговоры велись, но доказательств с собой нет…

Без соглашения

Дальше стали обсуждать цели изъятия спорной земли.

– Администрация каким-то образом поучает построенные площади или это все коммерческое жилье? – интересовались судьи. – Или, может быть, заключен договор о предоставлении в муниципальную собственность определенных квартир?

– 10 % передается муниципалитету, если не ошибаюсь. Здесь не исключительно частный интерес, – отвечала юрист администрации.

– Откуда это следует? – допытывалась Борисова.

Ответа вновь не последовало, и судьи решили обратиться за помощью к представителю НФСК. По его словам, по договору о развитии застроенной территории с администрацией компания расселит два дома и передаст новые площади по договору социального найма. «Сейчас готовится отдельное соглашение, но его пока нет», – добавил он.

Судьи удалились в совещательную комнату, где провели больше часа. В итоге «тройка» (Борисова, Ольга Киселева и Наталья Чучунова) решила все акты нижестоящих инстанций отменить, а спор отправить на новое рассмотрение.

1.Имеет ли право администрация отобрать здание и землю?

У меня в собственности не жилое здание и земля под ним. Здание вплотную примыкает к городскому парку. Мэрия хочет отобрать (выкупить через суд) землю и здание, т.к. оно мешает виду парка (а может, есть и другие скрытые причины). Пока только угрозы с предложениями продать администрации здание и землю.

1.Имеет ли право администрация отобрать здание и землю?

2.При выкупе мне выплачивается только стоимость утрачиваемой недвижимости?

Если можно, в ответе ссылаться на статьи.

Может, если докажет невозможность использования земельного участка без прекращения права сообственности на недвижимость. Вы же в таком случае дополнительно можете настаивать на предоставлении.другого земельного участка.

» Статья 55. Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

1. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 настоящего Кодекса.

2. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Читать еще:  Графа содержание жилья что туда входит

3. Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Статья 63. Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

1. Изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;

2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

3) возмещения в соответствии со статьей 62 настоящего Кодекса в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

2. Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков не позднее чем за один год до предстоящего изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков должны быть уведомлены об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков.

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

3. Расходы, понесенные собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков, возмещению не подлежат.

4. Собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд наряду с гарантиями, предусмотренными пунктами 1 и 2 настоящей статьи, должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок».

» Статья 239. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится

1. В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 — 282 и 284 — 286 настоящего Кодекса.

Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Статья 279. Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд

1. Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

2. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.

3. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

4. Решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

5. Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.

Статья 280. Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд

Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд

1. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

2. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

3. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Статья 282. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в пункте 3 статьи 279 настоящего Кодекса».

На месте моей дачи государство собирается строить высокоскоростную магистраль

Недавно узнал, что одна из высокоскоростных пассажирских магистралей Москва — Смоленск — Красное пройдет рядом или прямо через садовое товарищество, где у меня и у многих других есть участок и дом.

Магистраль уже нанесли на генплан поселения. Пока не очень понятно, будут ли ее строить, и если будут, то в какой срок.

В связи с этим у меня есть вопросы:

  1. Какие права и возможности есть у собственников участков и домов?
  2. Будет ли государство что-то компенсировать в какой-либо форме собственникам?
  3. Если будет в материальном выражении, как будет рассчитываться компенсация?
  4. Как будет выплачиваться компенсация при полной и долевой собственности?

Если государство изымает какое-то имущество для своих нужд, оно компенсирует стоимость этого имущества. Расскажу подробнее.

Когда могут изъять землю

Иногда государству приходится изымать земли у собственников. Например, если это нужно для строительства важных для страны или населенного пункта объектов: коммуникаций, дорог и магистралей.

Поэтому, если высокоскоростная магистраль пройдет через ваше садоводческое товарищество или совсем рядом с ним, у вас действительно могут забрать землю и все, что на ней расположено. Но государство возместит вам рыночную стоимость участка, понесенные убытки и упущенную выгоду.

Как принимается решение об изъятии

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимают федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления.

До этого орган, который планирует изъять участок, должен установить собственника участка — направить запрос в Росреестр. Если ваше право собственности зарегистрировано до 1998 года — момента, когда появился единый госреестр, ЕГРН, — могут возникнуть проблемы. Власти просто не вычислят вас как собственника. В этом случае уполномоченный орган обратится в суд, чтобы признать право собственности Российской Федерации, субъекта или муниципального образования на участок и постройки на нем.

Читать еще:  Цель использования транспортного средства в договоре аренды

Чтобы избежать такой ситуации и последующих судебных разбирательств, лучше заранее проверить, есть ли в ЕГРН информация о ваших правах. Если право собственности вы регистрировали после 1998 года, информация точно есть. Если раньше — закажите выписку из ЕГРН на принадлежащий вам участок и дом. Сделать это можно в отделении Росреестра, через МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра. Стоимость обычной выписки — 400 рублей, электронной — 250 рублей. Документ будет готов через 3 рабочих дня.

Если окажется, что информации о вашем праве собственности в ЕГРН нет, подайте заявление на регистрацию ранее учтенного права в Росреестре или через МФЦ. Госпошлина — 350 рублей.

Еще один вариант заранее позаботиться о своих интересах — подать заявление об учете прав на земельные участки. Для этого надо внимательно отслеживать официальные публикации на сайте муниципалитета и региона — и, как только появится извещение об изъятии земель, сразу подать заявление. В публикации будет написано, куда и когда подавать такие заявления.

Когда орган власти установит собственников, он примет решение об изъятии. В нем будут указаны изымаемые земельные участки, расположенные на них объекты недвижимости, цель изъятия и ссылка на документы, на основании которых государство изымает землю. Например, постановление городской администрации или администрации области или края.

Уполномоченный орган должен сообщить о своем решении в течение 10 дней после его принятия: разместить информацию на официальном сайте и в печатных СМИ, направить копию в Росреестр, а также правообладателям изымаемой недвижимости.

Решение об изъятии действует в течение 3 лет со дня принятия. По закону его можно обжаловать в суде. У вас есть право обжаловать не только условия выкупа, но и сам факт принятия решения — его обоснованность, возможность построить гособъекты в другом месте.

Например, в Новороссийске администрация хотела изъять частный земельный участок, но строить объекты муниципального значения на этом месте не собиралась. Собственник участка оспорил постановление об изъятии, и суд признал постановление администрации недействительным.

Размер компенсации

Изымаемое имущество могут компенсировать деньгами или другой недвижимостью. Обмен возможен, только если вы на него согласитесь. Если предпочитаете получить деньги, настаивайте на таком варианте компенсации. Поскольку государство выкупает у вас землю, оно должно определить сумму, которую вам заплатит, — цену выкупа.

Цена выкупа включает в себя:

  1. Рыночную стоимость земельного участка.
  2. Рыночную стоимость расположенного на участке недвижимого имущества — жилого и нежилого.
  3. Убытки в связи с изъятием земельного участка.

Рыночная стоимость определяется при помощи оценки. Даже если госорган и собственник готовы договориться о цене самостоятельно, привлекать оценщика все равно придется. На компенсацию пойдут бюджетные деньги, и должно быть веское обоснование ее суммы.

Убытки — это расходы, которые понесет собственник из-за изъятия имущества, и неполученные доходы, которые собственник получил бы, если бы землю не изъяли. Расходы на юридическом языке называются реальным ущербом, неполученные доходы — упущенной выгодой.

Например, если у вас на участке есть многолетние насаждения, хозяйственные постройки, скважина, их тоже должны оценить и включить в выкупную цену. Расходы, которые вам придется понести в связи с переездом, тоже относятся к убыткам, и государство должно их компенсировать.

Государство не компенсирует стоимость недвижимости, которая не соответствует целевому назначению земельного участка. Например, если на участке, предназначенном для создания и развития личных подсобных хозяйств, построить гостиницу или автомойку — это нецелевое использование земли. Стоимость таких построек не войдет в компенсацию.

Также в компенсацию не войдут постройки, которые начали строить после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Соглашение об изъятии

Вам должны будут прислать на подписание проект соглашения об изъятии недвижимости. Порядок компенсации — сроки, порядок расчетов — будет прописан в соглашении. Вы можете согласиться с ним или предложить свой вариант.

Власти должны провести оценку и определить размер возмещения не позднее чем за 60 дней до направления соглашения об изъятии недвижимости.

На компенсацию при изъятии могут рассчитывать не только собственники, но и правообладатели, которым участки принадлежат на правах:

  1. Аренды от государства.
  2. Безвозмездного пользования.
  3. Постоянного (бессрочного) пользования.
  4. Пожизненного (наследуемого) владения.

Соглашение об изъятии недвижимости подписывается со всеми правообладателями земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Если право собственности на объекты принадлежит нескольким собственникам, компенсацию выплатят пропорционально долям.

Если вы не согласны с размером компенсации, надо обосновать свои требования. Просто «хочу больше, потому что мне надо» не сработает. Приложите копию договора купли-продажи , по которому совсем недавно этот участок купили по более высокой цене, или заключение независимой экспертизы — это будет веским аргументом. Можете сделать свой проект соглашения, протокол разногласий к проекту или просто написать ответ: согласен подписать, если условия измените так-то и так-то .

За экспертизу придется платить из своего кармана. Но, если решить вопрос об изменении условий мирно не получится и дело дойдет до суда, можно попробовать взыскать стоимость экспертизы с органа власти.

Если предложенные условия вас устраивают, подпишите проект соглашения и отправьте один экземпляр обратно. Если вы получили проект, но в течение 90 дней со дня его получения не подписали и не отправили свои возражения, орган может обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Что делать с налогами

Деньги, которые вы получите за изъятое имущество, будут вашим доходом. А с полученных доходов вы обязаны платить налоги. Но в данной ситуации государство готово предоставить вам имущественный налоговый вычет в размере всей полученной компенсации.

Вычет вы сможете получить, если подадите в налоговую декларацию. Ее надо будет подать не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором вам выплатили компенсацию. Если это произойдет в 2019 году, значит декларацию надо будет подать до 30 апреля 2020 года.

Если у вас нет льготы по уплате налога на имущество и вы платите налог на землю и строение, за тот год, в котором произойдет изъятие, налог вам должны насчитать пропорционально тому времени, которое вы владели этим имуществом. Например, если ваше право собственности на земельный участок прекратится на основании подписанного соглашения об изъятии в августе 2019 года, вы заплатите земельный налог на этот участок только за 8 месяцев 2019 года.

Что вам делать сейчас

Если ваш участок действительно решат изъять, посмотрите, какую цену вам предложат. Сравните с рыночной ценой и решите, честная ли это компенсация. Примерную рыночную стоимость вы можете посчитать самостоятельно, проанализировав стоимость аналогичных участков и домов. Или обратитесь за помощью в агентство недвижимости: многие оказывают такую услугу бесплатно или за небольшие деньги.

Сразу тратиться на экспертизу не стоит: вдруг удастся договориться и решить дело миром. Но если государство на контакт не пойдет, вы можете отстоять свои интересы в суде. Кстати, если соседи тоже решат обратиться в суд, можете подать коллективный иск.

Пока у вас нет точной информации, будут сносить ваш дом или нет, можно не делать расчеты: ситуация на рынке недвижимости может измениться внезапно и сильно. Получится, что вы впустую потратите время, а может, и деньги.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector