Порядок проведения сделки купли продажи квартиры

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.

Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.

Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

  • формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
  • формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
  • квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
  • правоустанавливающих документов на объект – свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

  • выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
  • доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
  • если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.

Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

  • были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
  • круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности – объекта недвижимости).

Предварительный договор

Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.

В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:

  • заключения соглашения;
  • передачи денег;
  • фактической передачи квартиры покупателю;
  • снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;

2 – порядок расчетов:

  • – будет ли предоплата и в каком виде:

аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)

залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;

  • источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
  • объемы выплат и способы передачи денег;
  • по оплате коммунальных услуг;
  • особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).

Заключение сделки

Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

  • кадастровый номер;
  • площадь как общую, так и жилую;
  • параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
  • расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).
Читать еще:  Зачем регистрировать дом на дачном участке

Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

Расчет возможен следующими способами:

  • наличными деньгами;
  • денежным переводом;
  • через сейфовую ячейку;
  • аккредитивом.

В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

  • кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
  • основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
  • желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.

При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

  • продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
  • покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

Регистрация операции

Документы, которые нужны для регистрации:

  • паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
  • доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
  • разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
  • квитанция (копия) об уплате госпошлины.

После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

  • отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
  • получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.

Налогообложение

Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн. рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену. Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.

Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.

Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей). При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн., то потери составят:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.

Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.

Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно.
Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.

Читать еще:  Порядок замены паспорта в 20 лет

Порядок оформления договора купли-продажи квартиры

Источник изображения: www.pixabay.com

Любые операции, которые касаются недвижимого имущества, должны сопровождаться оформлением договора купли-продажи. Для грамотной организации процедуры требуется изучить особенности процесса оформления, узнать, какие документы и справки понадобятся.

Чтобы узнать, как грамотно оформить куплю-продажу жилой квартиры, стоит ознакомиться с особенностями проведения процедуры.

Существующие варианты оформления договора купли-продажи квартиры

Процедура покупки и продажи квартиры — это сделка между покупателем и продавцом, которая подтверждает правила обмена квартиры на денежные средства между физическими лицами. Соглашение между гражданами вступает в силу после того, как все участники операции поставят свои подписи в документах. Провести сделку купли-продажи недвижимого имущества можно самостоятельно либо при помощи третьих лиц.

Самостоятельно

Этот метод реализации недвижимости имеет ряд своих преимуществ. Во-первых, он помогает контролировать честность и законность сделки. Во-вторых, самостоятельная продажа — это выгодная экономия денежных средств на услугах третьих лиц. Для самостоятельной продажи квартиры требуется обладать определенными знаниями в сфере купли-продажи недвижимости, чтобы исключить вероятность мошенничества, а также знать обо всех нормативных актах.

Важно! При недостаточной подготовке в юридических и финансовых делах физлицу рекомендовано обратиться за помощью к посредникам.

У нотариуса

При обращении к нотариусу ответственность за юридические аспекты сделки ложатся на специалиста. Он обязуется оповестить клиента о всех особенностях сделки, рассказать о необходимых документах и сроках. За услуги нотариуса придется заплатить крупную денежную сумму.

В агентстве

Сделку купли-продажи недвижимого имущества можно совершить при помощи агентства. Риэлторы помогут собрать все необходимые документы, отыскать контрагента, ответить на все вопросы клиента. Однако за их услуги также придется заплатить.

Существующие варианты проведения сделки купли-продажи

Продажа недвижимости подразумевает реализацию не только всего помещения, но и его доли. Каждая сделка имеет свои особенности и различия

Процедура покупки осуществляется в письменном виде. Помимо основного договора, у участников сделки должен быть на руках акт приема-передачи помещения. После этого физлица подписывают совместное соглашение о проведении операции. Покупатель обязуется подписать документ о передаче задатка за квартиру.

Доли в квартире

При реализации доли в квартире потребуется нотариальная помощь. Однако если помещение находится в общей собственности, можно обойтись стандартной формой соглашения. Перед продажей хозяин доли обязуется предоставить все документы на недвижимость, оформить счет по оплате коммунальных платежей. Долевая сделка оформляется в письменном виде.

Между родственниками

Соглашение между родственниками проходят в том же режиме, что и между чужими. Чаще всего такие сделки проходят фиктивно из-за того, что граждане передают друг другу недвижимость во владение без денежных средств.

Требования к содержанию договора купли-продажи квартиры

Главные требования к договору:

  • наличие вводной части, где прописаны личные данные двух сторон;
  • описание объекта продажи (площадь квартиры, адрес, количество комнат и т.д.);
  • точная цена, написанная в рублевом эквиваленте;
  • информация о лицах, которые прописаны в продающейся квартире (в том числе и несовершеннолетние дети);
  • имеющиеся ограничения у покупателя (если есть).

В зависимости от ситуации могут добавляться и дополнительные требования к документации:

  • информация о дате проведения расчета;
  • информация о состоянии продаваемого объекта;
  • сведения об ответственности, если кто-то из сторон нарушит правила сделки.

В документе может указываться информация о порядке действий граждан в случае форс-мажора.

Необходимые документы для оформления договора купли-продажи квартиры

Для реализации сделки купли-продажи двум сторонам понадобятся разные документы. Перед тем, как продавать квартиру, собственнику требуется подготовить:

  • кадастровую документацию помещения;
  • разрешение органов опеки, если в квартире прописаны дети;
  • личные документы продавца;
  • согласие супруга или супруги, если сделку проводит кто-то один из них. Согласие потребуется также, если жилье было куплено при помощи материнского капитала после рождения второго ребенка;
  • документацию, подтверждающую отсутствие долгов;
  • выписку из домового реестра.

Покупателю потребуется предъявить следующие справки:

  • паспорт и свидетельства о рождении детей, с которыми он планирует переехать в новую квартиру;
  • заявление для приобретения недвижимости;
  • согласие одного из супругов, если покупкой занимается кто-то один;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины (покупатель и продавец должны договориться о том, кто будет оплачивать издержки).

Важно! Составленный договор купли-продажи необходимо иметь в трех экземплярах. Два из них остаются у продавца и покупателя, один — у регистрирующей сделку организации.

Читать еще:  Покупка дачного участка с домом необходимые документы

Этапы оформления сделки купли-продажи квартиры — пошаговая инструкция

Порядок продажи квартиры поэтапно выглядит следующим образом:

  1. Заключение договора. Оба лица подписывают бумаги стандартного образца. Обычно продавец и покупатель самостоятельно выбирают, какую информацию прописать в документации и какие выдвинуть условия к сделке.
  2. Передача квартиры. Следующий этап купли-продажи — передача недвижимости в руки покупателя. Ее можно провести в тот день, когда был составлен договор (обычно в нем указывают дату проведения передачи). Как только операция проведена, потребуется составить акт приема-передачи.
  3. Передача денежных средств. Обычно при оформлении соглашения продавец требует от покупателя залог, сумму которого он устанавливает самостоятельно. Все данные указывают в специальной расписке, которую обязуется подписать покупатель. Дату передачи оставшейся части денег стороны назначают самостоятельно. Для проведения сделки используют помещение денежных средств в банковскую ячейку. Процедура позволяет сохранить конфиденциальность сторон и дает гарантию последующей выплаты. Альтернативный вариант — материальные средства на счет продавца.

Если сама сделка выполняется через агентство, то передать деньги удастся только в присутствии посредников. Такой подход служит неким гарантом безопасности. Несмотря на составление всей необходимой документации и передачу задатка, право на использование квартиры у ее нового владельца появится только после регистрации сделки и оформления квартиры на себя. Сделать это можно в органах юстиции или в МФЦ.

Интересное на сайте:

Стоимость и сроки оформления купли-продажи

Главные расходы на осуществление сделки — это стоимость самого жилья. Двум сторонам также придется заплатить пошлину. При совершении продажи при помощи третьих лиц придется потратить денежные средства на дополнительные услуги.

Сколько стоит оформление:

  • правильная оценка недвижимости — до 5 000 рублей;
  • оформление документов у нотариуса при покупке квартиры — от 15.= 000 рублей (точная сумма зависит от условий работы юридического лица);
  • услуги риэлтора, поиск контрагента — от 20 000 рублей (точная стоимость зависит от репутации выбранной компании);
  • выписка из ЕГРН — около 400 рублей;
  • технический паспорт — от 15000 рублей;
  • госпошлина — 2000 рублей;
  • месячное использование банковской ячейки — от 2.000 рублей.

Если покупатель переводит всю сумму безналичным методом, банк может взять с него дополнительную комиссию. Длительность составления договора и перехода собственности в чужие руки зависит от выбранного способа продажи.

Важно! Быстрее всего продать квартиру при помощи риэлторов и нотариуса. Самостоятельная организация процесса может занять до 1 года. Регистрация сделки длится в течение 3 недель.

Возможные риски и проблемы при оформлении купли-продажи квартиры

Обе стороны могут столкнуться с некоторыми проблема в процессе оформления бумаг при выкупе жилья. Нередко граждане получают отказ в совершении сделки.

Это обуславливается следующими причинами:

  • некорректный формат заявления;
  • недостоверные данные о продаваемом объекте;
  • продажа квартиры без доверенности на совершение сделки;
  • невнесенная пошлина;
  • отсутствие подписи одного из участников купли-продажи;
  • наличие долгов у продавца по оплате коммунальных услуг или ипотеки;
  • имеющийся арест на недвижимости, который запрещает совершать с ней любые юридические операции.

О каких нюансах и правилах нужно помнить во время продажи и покупки недвижимого имущества:

  1. Давать задаток в размере не более половины стоимости жилья, в обязательном порядке заключать специальную расписку.
  2. Перед тем, как покупать жилье, необходимо проверять всю документацию у продавца, даже если им выступает застройщик. Любые неточности и несоответствия могут свидетельствовать о мошенничестве.
  3. Чтобы не рисковать денежными средствами, рекомендуется подписывать предварительное взаимное соглашение между участниками сделки перед тем, как приобрести жилье.

Главный риск продавца — не получить оплату, покупатель может попасть на мошенника и не получить прав собственности на новое жилье даже при передаче денег. Чтобы исключить эти случаи, желательно оформлять процедуру купли-продажи при помощи третьих лиц.

Заключение

Купля-продажа квартиры — это серьезная и ответственная процедура, требующая длительной подготовки и материальных затрат. Обе стороны, принимающие участие в процессе могут столкнуться с мошенничеством. Тем более если они не обладают нужными сведениями о передаче недвижимости в новые руки. Неприятностей можно избежать, если тщательно проверять документацию, предварительно проконсультироваться у нотариуса, воспользоваться услугами агента и помнить о правилах последовательности процедуры.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector