Смена застройщика в процессе строительства долевого участия

С чем может столкнуться дольщик при смене застройщика в долевом проекте

В долевом строительстве нередко возникают ситуации, когда в проекте меняется застройщик. Причины перемены бывают разные, но в своем большинстве все они кроются в финансовых проблемах, возникших у строительной компании, начинавшей стройку. Это обстоятельство, конечно, не может не отразиться на дольщиках, для которых смена застройщика по договору участия в долевом строительстве сопряжена с оформлением дополнительных документов, а подчас и с непредвиденными расходами. Далеко не редкость, когда новый застройщик, к которому перешли права прежней компании, требует с граждан дополнительных инвестиций. Как происходит процедура смены застройщика, и какие действия необходимо предпринять дольщикам, чтобы избежать негативных последствий?

В каких случаях происходит смена застройщика в долевом проекте

Сегодня довольно часто возникают ситуации, когда строительные компании оказываются не в состоянии завершить начатый процесс возведения жилого дома. Застройщик, испытывая определенные финансовые проблемы, находит другую компанию, которой передает свои функции по строительству данного объекта.

Однако девелопер не может поручить строительство дома кому угодно, поскольку вместе со своими правами на получение оставшихся денег по договорам и на данный земельный участок, он также передает и все свои обязательства перед дольщиками, с которыми у него имеются заключенные ДДУ по 214 ФЗ. Федеральный закон предъявляет достаточно жесткие требования к застройщикам, работающим в сфере долевого строительства. Поэтому новая компания, принимающая на себя обязательства застройщика, должна полностью отвечать требованиям законодательства.

Нередко финансовые трудности заканчиваются банкротством застройщика, и тогда решение принимает уже не он сам, а арбитражный управляющий, который занимается делами обанкротившейся компании.

Смена застройщика в процессе строительства является сложной процессуальной процедурой, и не всегда она проходит безболезненно для участников проекта. Зачастую новая строительная компания требует уплаты дополнительных взносов и отказывается исполнять обязательства прежней фирмы перед дольщиками, не готовыми к дополнительному финансированию. Такие требования незаконны, и если граждане столкнулись с подобным, необходимо обращаться в суд, который, как правило, принимает решение в пользу дольщиков.

Порядок смены застройщика

Процедура вполне законна и регулируется гражданским законодательством. В частности к сделке применяются положения 24 главы ГК РФ. В данном случае идет речь о смене лиц в обязательстве. Застройщик передает свои права и обязательства по данному строительному проекту другой компании, отношения между ними закрепляются в отдельном договоре уступки. При этом все договоры долевого участия и соглашения, заключенные с первоначальным застройщиком, действуют, так же как и раньше.

Компания, уступающая свои права, также должна передать всю техдокументацию на данный проект. По существующим правилам технические условия, выданные на строительный объект, действительны в течение всего срока действия разрешения на строительство, который составляет не менее двух лет, и могут быть переданы новому правообладателю.

В соответствии с поправками к 214 ФЗ, вступившими в действие в 2017 году, застройщик обязан ежеквартально вносить изменения в декларацию проекта, касающиеся своей финансовой деятельности за отчетный период, и публиковать все сведения на своем сайте. Те же действия вменяются в обязанность и новой строительной компании, принявшей на себя обязательства прежнего застройщика.

Почему необходимо согласие дольщика

Это очень важное условие, особенно для дольщика, поскольку если не будет составлено и подписано трехстороннее соглашение, новый застройщик не несет никаких обязательств перед участником. Прежний застройщик, передав свои права другой строительной фирме, лишается своего статуса, поэтому и он также ничего не должен дольщику. Таким образом, не имея на руках заключенного по всем правилам трехстороннего соглашения, участник, чтобы получить оплаченную им квартиру или вернуть свои деньги, должен будет обращаться в судебные органы.

Судебная практика в таких делах неоднозначна. Далеко не всегда суды встают на сторону граждан, которым зачастую приходится проходить многочисленные судебные тяжбы. Новая компания, как правило, не соглашается добровольно исполнять обязательства, которые при отсутствии подписанного соглашения, она не считает своими. Нередко положительное решение выносится только апелляционным определением суда высшей инстанции, куда вынужден обращаться дольщик после получения отрицательного результата в судебном органе первой инстанции.

Между тем, случаи, когда дольщики оказываются за бортом при заключении договора уступки между юр лицами, не единичны. Несмотря на то, что законодатель указывает, что перед тем как сменить застройщика в долевом строительстве, необходимо получить согласие кредитора (дольщика), сегодня суды завалены исками граждан к новым застройщикам, которые приступили к строительству дома, не заключив соглашения с участниками долевого проекта.

Как проходит процедура при банкротстве застройщика

При банкротстве компании, замена прежнего застройщика на другую финансово устойчивую компанию с хорошей репутацией является одним из возможных способов завершения строительства объекта. В этом случае процедура происходит в рамках 127 ФЗ о банкротстве. Правопреемником прежнего застройщика может быть только юр лицо, отвечающее требованиям 214 ФЗ.

Новая компания, которая решила приобрести имущество, а вместе с ним права и обязательства обанкротившегося застройщика, должна подать заявление в Арбитражный суд, в котором открыто дело о банкротстве застройщика. При удовлетворении требования, приобретатель обязан исполнить обязательства прежнего девелопера перед дольщиками. При этом переход долга на нового застройщика происходит в силу закона, поэтому не требуется уведомлять дольщиков, а также получать на это их согласие. Законодатель также ограничил дольщиков в выставлении требований к новой строительной компании. Инвестор имеет право требовать только передачу жилья, но не может предъявлять к ней какие-либо другие претензии.

Если в рамках банкротного дела ни одна строительная компания, соответствующая условиям предъявляемым законодательством, не обратилась в Арбитраж с заявлением о правопреемстве, в процедуре по привлечению нового застройщика задействуется административный ресурс. Многие моменты данного процесса регламентируются нормативными актами, издаваемыми местными властями конкретного субъекта Федерации. Например, в Московской области защита пострадавших дольщиков регулируется законом 84/2010-ОЗ.

Заключение

Независимо от того, по какой причине, и как происходит смена девелопера, дольщики абсолютно не застрахованы от предъявления новым застройщиком требования доплаты, что в принципе закономерно. Вряд ли можно рассчитывать, что строительная фирма, пришедшая на смену прежней компании, решила достроить дом из альтруистических побуждений. Главная цель коммерческих организаций – извлечение прибыли, поэтому неудивительно, что новый застройщик пытается компенсировать свои издержки за счет граждан.

Любые обстоятельства, при которых происходит смена застройщиков, всегда непростые. Кроме того, в каждой ситуации существует множество нюансов, поэтому сложно, а порой и невозможно предсказать, как будут развиваться события. Разобраться в этих вопросах может только профессионал. Если у вас возникли подобные обстоятельства, юристы Общества защиты прав дольщиков, которым не все равно, что с вами будет, помогут найти оптимальное решение вашей проблемы. Мы поможем пострадавшим гражданам подготовить пакет документации, необходимой для включения в реестр обманутых дольщиков, а также обжалуем в суде отказ местных властей в принятии вас в данный реестр. Наши координаты можно найти в разделе «Контакты».

Смена застройщика в процессе строительства

На практике иногда возникают ситуации, когда застройщик, начав строительство, оказывается не в состоянии его завершить по разным причинам. В этом случае необходимо передать функции застройщика другой организации, которая сможет закончить строительство объекта. Как произвести замену?

Требования к застройщику

Строительство объектов капитального строительства может осуществлять застройщик либо физическое или юридическое лицо, заключившее с застройщиком или заказчиком договор на осуществление строительных работ (подрядчик) (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).
Застройщик — это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации на основании разрешения на строительство.
В свою очередь разрешение на строительство представляет собой документ, который, во-первых, подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и, во-вторых, дает застройщику право на ведение ремонтно-строительных работ (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом объекта капитального строительства. Для получения данного документа необходимо наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, материалов проектной документации, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, а также другие документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Порядок смены застройщика

В тех случаях, когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другому лицу, все заключенные им договоры и соглашения не прекращают своего действия, а происходит лишь перемена лиц в обязательстве.
В данном случае перемена лиц в обязательстве охватывает как переход прав кредитора к другому лицу, так и перевод долга. Правила перемены лиц в обязательстве регулируются главой 24 Гражданского кодекса РФ.

ПЕРЕДАЧА ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса РФ уступка обязательственного права (цессия) осуществляется на основании договора.
Согласно его условиям одна сторона (первоначальный кредитор) передает (уступает) другой стороне (новому кредитору) обязательственное право, принадлежащее первоначальному кредитору. При этом уступка прав возможна только при соблюдении следующих условий:
— передача права не противоречит действующему законодательству и договору;
— передаваемое право не является неразрывно связанным с личностью кредитора (алименты, возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью) и не является регрессным требованием;
— имеется согласие должника в тех случаях, когда оно является необходимым в силу закона или договора.
По общему правилу право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Важным моментом является обязанность первоначального кредитора передать новому кредитору все документы, подтверждающие право требования, а также сообщить всю необходимую информацию о сделке.

ЕСЛИ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО НЕТ

Пунктом 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за возведение объектов капитального строительства без разрешения на строительство. При этом субъектом данного правонарушения является в первую очередь застройщик, а не организация, привлекаемая для ведения строительства (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 апреля 2008 г. № А56-44446/2007, постановление ФАС Дальневосточного округа от 2 апреля 2008 г. № Ф03-А51/08-2/775).

ПЕРЕДАЧА ДОКУМЕНТОВ

Согласно пункту 6 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ, застройщик при подготовке проектной документации представляет в том числе технические условия. При этом выданные технические условия по строительному объекту должны оставаться в силе с момента начала формирования градостроительного паспорта на проектирование объекта и до истечения срока действия разрешения на строительство (не менее двух лет с даты выдачи) и приплюсованного к нему предусмотренного законом срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 5 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).
В случае смены застройщика в процессе строительства объекта процедура правопреемства возможна по всей технической документации.
В соответствии с пунктом 18 «Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения» при смене правообладателя земельного участка, которому были выданы технические условия, новый правообладатель вправе воспользоваться этими техническими условиями. При этом он должен уведомить организацию, которая непосредственно осуществляет эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, о смене правообладателя.
Правила утверждены постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. № 83.
Однако следует учитывать, что по истечении установленного срока действия технических условий их параметры могут быть изменены. Кроме того, возможно аннулирование технических условий в случае отсутствия технической возможности подключения новых нагрузок (см. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 мая 2007 г. № Ф04-2492/2007(33631-А45-20).

Читать еще:  Трехсторонний договор купли продажи автомобиля

Смена застройщика при строительстве многоквартирного дома

Если застройщик осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. », то необходимо учитывать следующее. Закон не запрещает данные действия. Кроме того, после выбытия из обязательства первоначального застройщика новый застройщик приобретает не только право на получение оставшейся части цены договора, но и право расторгнуть договор долевого участия в строительстве в случаях, которые предусмотрены законом № 214-ФЗ. Правда, при этом следует иметь в виду, что допускается не любая уступка прав требования со стороны застройщика, а лишь уступка прав требования специализированной строительной организации, которая смогла бы закончить начатое строительство.

УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ИЗМЕНЕНИЯХ

На основании пунктов 1 и 2 статьи 19 закона № 214-ФЗ застройщик обязан опубликовать в средствах массовой информации и (или) разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) проектную декларацию, включающую информацию о застройщике и о проекте строительства. Это необходимо сделать не позднее 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.
Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации в течение 10 дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.
Кроме того, предусмотрена обязанность застройщика по представлению проектной декларации и изменений в нее в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в орган, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Таким образом, основной обязанностью нового застройщика является опубликование сведений об изменении проектной декларации.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА

Предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации или непредставление в установленный срок отчетности в случаях, предусмотренных законодательством, признается административным правонарушением и влечет ответственность, установленную пунктами 2 и 3 статьи 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях. При этом штраф может быть наложен и на должностное лицо, и на организацию.

Как сменить застройщика в процессе строительства?

Инвестиции в недвижимость на первичном рынке связаны с определёнными рисками. Главные из них — остановка строительства, заморозка проекта, банкротство застройщика. Таких мрачных перспектив опасаются все дольщики и стараются лишний раз «подстелить соломку». Лучший способ минимизировать риск потери денег — выбрать проверенного и качественного застройщика, который доведёт дело до конца в срок. Поэтому, прежде чем вложить деньги в новостройку, большинство людей тщательно изучают репутацию компании. Но на практике это помогает не всегда. Нередко случаются ситуации, когда по разным причинам застройщик не в состоянии завершить работу над объектом. В этом случае его функции необходимо передать другой профессиональной организации. Смена застройщика в процессе строительства — один из самых стрессовых и опасных моментов для дольщиков. Однако такая ситуация не обязательно закончится плохо для со-инвесторов. Главное, грамотно произвести замену и держать всё под контролем.

Действия:

Уточняем права дольщиков

Если активность на стройплощадке вашего будущего дома подозрительно замерла на несколько месяцев, есть повод бить тревогу. Иногда работа временно приостанавливается из-за незначительных трудностей у подрядчика, но печальные примеры недостроев по всей стране говорят о том, что задержка может стать бессрочной. По общей практике объект попадает в категорию долгостроя, если компания выбивается из графика на 6 месяцев. В этой ситуации сидеть сложа руки бессмысленно — нужно приступать к активным действиям. Одно из них — принудительная смена застройщика.

Права дольщиков защищаются множеством нормативно-правовых актов. Прежде всего, Конституцией РФ (ст. 40), а также ГК РФ, Законом от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» и Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Соинвесторы могут требовать от органов власти, предоставивших застройщику земельный участок под возведение жилого дома, обеспечить завершение строительства. Механизм действий, которые должные предпринять чиновники, прописан, к примеру, в законе N 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области».

Согласно этому документу есть несколько путей решения проблемы дольщиков со стороны местных властей:

  • Привлечь нового застройщика
  • Предоставить дополнительный участок земли для компенсации затрат, которые связаны с удовлетворением требований пострадавших дольщиков после завершения строительства проблемного объекта
  • Оказать юридическую помощь обманутым дольщикам

Во многих случаях новый застройщик — решение проблемы. Обычно кандидатура компании выдвигается чиновниками и утверждается дольщиками. При этом подписание нового договора, равно как и отстаивание своих прав в суде, должно проходить при грамотном юридическом сопровождении. В каждой ситуации возможны десятки нюансов. Лучше обратиться к профессионалу, который специализируется на проблемах в сфере недвижимости. Не лишней также будет консультация с профессиональным риэлтором, подкованным в теме договоров долевого участия. Такого специалиста можно найти в крупном агентстве или через один из федеральных сайтовнедвижимости. К примеру, оставив заявку на портале ГдеЭтотДом.РУ.

Рис. Пример сервиса «Дежурные риэлторы» на портале ГдеЭтотДом.РУ

Уточняем права и обязанности застройщика

Имейте в виду, что смена застройщика может происходить не только по инициативе дольщиков и чиновников.

Застройщик — это физическое или юридическое лицо, которое обеспечивает строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объекта недвижимости на земельном участке, который принадлежит ему на правах собственности или аренды. В функции застройщика также входят инженерные изыскания и подготовка проектной документации. Все работы по конкретным объектам ведутся на основании разрешения на строительство. Их выполняет сам застройщик или компания, которую он нанял по договору — подрядчик.

Разрешение на строительство выдается при условии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и действует в течение срока, предусмотренного для возведения здания. Этот документ привязан к самому объекту — правоустанавливающим документам на участок и градостроительному плану.

Если в процессе один застройщик сменится другим, разрешение не утратит силу.

Основная обязанность застройщика перед инвестором — построить здание и передать готовые квартиры дольщикам в обозначенный срок. Однако строительная компания может передать права и обязанности по возведению дома другой организации, достаточно квалифицированной для завершения работ. Это предусматривается федеральным законом № 214, который регулирует нормы в долевом строительстве. В подобной ситуации происходит перевод обязанностей от одного лица к другому. Новый застройщик получает права по всей технической документации, разрешение на строительство и право аренды земельного участка под домом. Автоматически к нему переходит и ответственность перед дольщиками.

Главное, что принципиально для инвесторов, — девелопер не вправе сбыть проект с рук в обход клиентов. Законная смена застройщика возможна только с согласия дольщиков! Здесь действует тот же принцип, что и при переводе долга. Застройщик — должник, дольщик — кредитор. И обязательства можно передать третьему лицу, только когда инвестор даст на это добро. Если согласия нет, договор между прежним и новым застройщиком может быть признан недействительным.

Кроме того, по закону, передача незавершенного строительства не может происходить за спиной у дольщика. Строительная компания обязана вовремя сообщать инвесторов о своих планах — публиковать информацию в открытом доступе. В противном случае и организации, должностным лицам грозит ответственность по статье 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Уточняем порядок смены застройщика

По сути, смена застройщика — это перемена лиц в обязательстве. Она регулируются главой 24 Гражданского кодекса РФ. Все договоры, заключения, проектная документация, разрешение на строительство и прочие документы остаются те же, но в них меняется название организации.

Между старым и новым застройщиком заключается договор, по условиям которого первоначальный кредитор передает другой стороне обязательственное право застройки. При этом главное основание для переуступки прав — согласие должника (дольщика).

Важный момент договора — обязанность прежнего застройщика передать всю техническую документацию по проекту. Правопреемство новой строительной компании основывается именно на этих бумагах, которые действительны весь срок разрешения на строительство (не менее двух лет с даты выдачи).

Проблемы могут возникнуть, если в момент передачи прав выяснится, что у застройщика отсутствует действующее разрешение на строительство. В этом случае процесс привлечения новой компании может «зависнуть» на неопределённое время.

Анализируем риски дольщиков

Грамотный дольщик должен помнить: предупреждён, значит — вооружен. Не стоит подозревать все строительные компании в мошенничестве, но лучше заранее просчитать риски. При смене застройщика в процессе строительства существует множество подводных камней, но есть несколько главных опасностей, которые угрожают инвестору:

Нередко новый застройщик отказывается передавать дольщикам готовые квартиры. Он требует с людей дополнительных денег для компенсации собственных издержек. По факту — жильё уже оплачено, и принимая недостроенный объект по принципу переуступки прав, новый застройщик ничем не отличается от предыдущей строительной компании, которой люди больше ничего не должны. Но в законодательстве нет прямого запрета на подобные действия. Поэтому в некоторых случаях дольщиков буквально шантажируют документами о праве собственности, вынуждая доплатить.

Двойная перепродажа квартир

Принимая недостроенный объект, в который уже вложилась группа дольщиков, новый застройщик игнорирует свои обязательства перед этими людьми и спокойно перепродаёт квартиры другим покупателям. Большинство юристов сходятся во мнении, что закон на стороне первой партии соинвесторов, за которыми приоритетное право. Однако по факту у каждой квартиры оказывается несколько собственников. И вопрос неминуемо попадает в суд.

Процесс смены застройщика может тянуться годами. В российских реалиях 5, 7 и даже 10 лет волокиты с строительными проектами — не срок! При этом наполовину завершённые здания успевают прийти в негодность, простаивая без должной консервации. В интересах дольщиков — максимально форсировать процесс. Поэтом обманутые соинвесторы пишут бесконечные письма местным властям, устраивают митинги и голодовки. Всё это может тянуться годами — закон не предусматривает никакой ответственности для чиновников в вопросе элементарного бездействия при решении проблем дольщиков.

Читать еще:  Договор консалтинговых услуг сопровождение сделок образец

Лучший совет, который можно дать дольщику в одной из подобных ситуаций, — обратитесь к юристу. Это тот случай, когда нужно заплатить за грамотные услуги специалиста, а не искать поддержки на форумах товарищей по несчастью.

Боремся за свои права при смене застройщика

При смене застройщика главная задача дольщика — не допустить, чтобы переуступка прав произошла за его спиной. Подобная ситуация в принципе незаконна, но, к сожалению, происходит сплошь и рядом. Новый застройщик должен официально подтвердить, что принимает на себя не только права по объекту, но и обязанности перед инвесторами по предоставлению жилья. В этом случае высока вероятность, что завершение строительства и передача квартир пройдёт гладко. Поэтому дольщик может без опасений дать своё разрешение на смену организации. Гораздо проще проконтролировать этот момент на первом этапе, чем пытаться воевать со строительной компанией в суде за готовые квартиры.

На деле некоторые компании стремятся перенять строительство без согласия дольщиков и, естественно, без переуступки обязательств перед ними. Они рассчитывают в будущем спокойно перепродать квартиры другим людям. В такой ситуации дольщики должны немедленно требовать признать переуступку прав на строительство ничтожной в суде. Основанием для этого будет являться ст. 391 ГК РФ.

Другой вариант, которым может воспользоваться дольщик, если намечается смена застройщика, — попробовать вернуть свои деньги. Для этого нужно потребовать расторгнуть соглашение с прежней строительной компанией и попытаться взыскать с неё проценты за пользование чужими финансами. Можно также попытаться компенсировать убыток. Он представляет собой разницу между суммой, за которую приобретались права, и рыночной стоимостью подобной квартиры на текущий момент. Всю сумму суд не утвердит, но есть шанс взыскать хотя бы часть денег.

Если официальная переуступка прав между застройщиками уже произошла, можно адресовать те же требования новой строительной компании.

Добавлена 12 марта 2014 г., отредактирована 12 марта 2014 г.

Порядок смены застройщика применительно к процедуре банкротства ЗАО «ФЦСР»

На протяжении всей процедуры банкротства ЗАО «ФЦСР» дольщиками неоднократно поднимались вопросы о защите их прав на оплаченные квартиры и о необходимости достройки нашего дома в самые короткие сроки. Неоднократно отстраненное руководство ЗАО «ФЦСР» выражало публично свое намерение незамедлительно приступить к строительству 18 корпуса.

Но следует обратить Ваше внимание на то, что говорить о возобновлении строительства 18 корпуса можно будет только тогда, когда будет выбран порядок продолжения этого строительства с точки зрения закона и наличия финансовых средств.

Согласно Параграфу 7 «Банкротство застройщика» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ) это может быть:

— создание ЖСК (статьи 201.10 » Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства» и 201.11 » Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ);

— смена застройщика (с татья 201.15-1 «Особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ):

«При урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику , который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа — приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений».

Предлагая пойти по пути смены застройщика, инициативная группа прежде всего руководствовалась тем, что наш дом исключается из конкурсной массы и его судьба (строительство) не будет уже зависеть от банкротного процесса.

Разрешите теперь остановиться на вопросе о порядке смены застройщика более подробно, с юридической точки зрения. Потому что одних только заявлений о намерении достроить 18 корпус недостаточно.

Порядок смены застройщика регулируется положениями Параграфа 7 «Банкротство застройщика» (статьи 201.15-1 и 201.15-2) Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ), а также Правилами принятия заключения о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 9 августа 2016 г. N 760.

В соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства лицо, имеющее намерение стать приобретателем объекта незавершенного строительства и земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений (далее — лицо, имеющее намерение стать приобретателем), направляет заявление о таком намерении (далее в настоящей статье — заявление о намерении) в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, арбитражному управляющему и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (Уполномоченным органом является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации).

К заявлению о намерении прилагаются документы, подтверждающие:

1) соответствие приобретателя требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

2) возможность финансирования завершения строительства объекта незавершенного строительства (сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта незавершенного строительства).

Заключение принимается Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на основании заявления о намерении, направленного приобретателем в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве, с которым одновременно направляются следующие документы и сведения:

а) справка об остатках денежных средств на расчетных счетах приобретателя в кредитных организациях;

б) выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения о приобретателе (в случае непредставления приобретателем такого документа Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации запрашивает его самостоятельно);

в) копии деклараций по налогу на прибыль приобретателя за последние налоговый и отчетный периоды, предшествующие моменту подачи заявления о намерении;

г) справка об исполнении приобретателем-налогоплательщиком (плательщиком сбора, налоговым агентом) обязанности по уплате налогов, сборов, пеней, штрафов и процентов;

д) сведения об объектах капитального строительства, разрешения на строительство которых выданы приобретателю за последние 3 года, предшествующие году подачи заявления о намерении, содержащие информацию о дате начала и окончания строительства, о разрешениях на строительство (ввод в эксплуатацию) и об органе, их выдавшем, о планируемой дате ввода объектов в эксплуатацию и месте нахождения объектов;

е) сведения о наличии (отсутствии) у приобретателя нарушений требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В случае если имел место факт привлечения приобретателя (лица, осуществляющего управленческие функции) к административной ответственности за нарушение законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, необходимо указать основание назначения административного наказания и реквизиты соответствующего постановления;

ж) сведения о наличии (отсутствии) среди учредителей (участников) приобретателя лиц, имеющих судимость за преступления в сфере экономики;

з) сведения о наличии (отсутствии) среди учредителей (участников) приобретателя лиц, привлеченных в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» к солидарной и (или) субсидиарной ответственности по обязательствам иного юридического лица в течение одного года с даты исполнения обязательств, возникших из солидарной и (или) субсидиарной ответственности такого лица;

и) годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность приобретателя за 3 года, предшествующие году подачи заявления о намерении, промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за год, в котором подается заявление о намерении;

к) аудиторское заключение, в случае если законодательством Российской Федерации предусмотрено проведение обязательного аудита в отношении бухгалтерской (финансовой) отчетности приобретателя;

л) документы, подтверждающие соответствие приобретателя требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

В соответствии с п.10 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации представляет в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении.

Основаниями принятия Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации заключения о возможности передачи имущества и обязательств застройщика приобретателю, за исключением случая, когда приобретателем является некоммерческая организация, являются:

а) соответствие приобретателя требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

б) наличие у приобретателя денежных средств и имущества в количестве (размере и объеме), достаточном для завершения строительства объектов, которые должны быть построены на земельных участках.

После получения положительного заключения Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации о возможности передачи имущества и обязательств застройщика приобретателю объекта незавершенного строительства (согласно статье 201.15-2) конкурсый управляющий обращается в Арбитражный суд г.Москвы с ходатайством о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю в течение десяти дней с даты поступления денежных средств от приобретателя в соответствии с определением об удовлетворении заявления о намерении. В течение трех дней с даты поступления ходатайства конкурсного управляющего о передаче имущества и обязателств застройщика приобретателю Арбитражный суд г.Москвы выносит определение о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика.

Далее правоприобретателю передается объект незавершенного строительства. Начинается строительство 18 корпуса.

Теперь, после подробного разъяснения процедуры смены застройщика в процессе банкротства ЗАО «ФЦСР», надеемся, вопросов по этому возможному пути выхода из сложившейся ситуации у дольщиков не будет, а компании, публично выражающие намерение приступить к строительству 18 корпуса, от слов перейдут к делу.

Проблемы правового регулирования смены застройщика при долевом строительстве *

Федорцова Раиса Петровна, доцент кафедры «Экономика и финансы» Пензенского филиала Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, кандидат экономических наук.

В данной статье проблема обманутых соинвесторов жилья рассматривается с точки зрения использования правовых механизмов помощи пострадавшим дольщикам при смене застройщика. Ведь зачастую, имея неплохие механизмы разрешения проблем, закрепленные в законодательстве, их не используют либо используют неправильно, а иногда и во вред тому же соинвестору.

Ключевые слова: долевое строительство, инвестор, судебное решение, уступка требования, перевод долга.

The present article concerns the problem of deceived co-investors of living accommodation from the viewpoint of use of legal mechanisms of assistance to suffering interest-holders in case of substitution of developer. Very often good mechanisms of solution of problems consolidated in the legislation are not used or are used incorrectly and sometimes are used to the damage of co-investors.

Читать еще:  Договор купли продажи с иностранным гражданином образец

Key words: participatory construction, investor, judicial decision, assignment, transfer of a debt.

Рынок долевого строительства является одним из крупнейших в России. Его ежегодный оборот составляет до триллиона рублей. Судебная система оказывает значительное влияние на формирование комфортного инвестиционного климата в регионе, позволяет успешно решать самые злободневные проблемы, в частности проблему обманутых дольщиков. Проблема обманутых соинвесторов долевого строительства жилья стала уже политической из-за огромного и, к сожалению, все возрастающего количества обманутых граждан, вложивших свои средства в строительство квартир в новостройках. По данным Министерства регионального развития Российской Федерации, по состоянию на 1 октября 2012 г. в субъектах Российской Федерации остается около 750 «проблемных» объектов, нарушениями при строительстве которых ущемлены права 75,6 тыс. человек.

В данной статье проблема обманутых соинвесторов жилья рассматривается с точки зрения использования правовых механизмов помощи пострадавшим дольщикам при смене застройщика. Так называемая смена застройщика является на практике сложнейшей организационно-правовой процедурой, многие моменты которой регламентируются постановлениями и другими нормативными актами муниципальной власти и органов субъекта Федерации. Очень часто органы власти убеждают дольщиков, что прямо предусмотренного законом механизма передачи в такой ситуации не существует. При этом допускаются нарушения правовых основ, заложенных в гражданском праве.

Чаще всего передача объектов незавершенного строительства при участии органов власти происходит по «серым схемам», при этом грубо нарушаются права участников долевого строительства. Так, например, в Пензенской области переход прав аренды на земельные участки состоялся на основании трехсторонних (с учетом арендодателя — Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы) договоров уступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков. Земельные участки по стандартным актам приема-передачи не передавались, контрольный обмер выполненных объемов строительных работ на объектах на момент регистрации перехода прав аренды земельных участков не был произведен. Без истребования и наличия согласия на сделку каждого участника долевого строительства произведена государственная регистрация договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Это дало возможность новому застройщику повторно взимать денежные средства с участников долевого строительства в нарушение действующего законодательства. Исковые требования о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки оставлены без удовлетворения (Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 19 июля 2011 г. по делу N 33-1932).

Выносимые судебные решения по таким вопросам очень разнообразны по регионам. Так, например, Красноярский краевой суд вынес решение, что новый застройщик несет ответственность по обязательствам старого застройщика перед всеми участниками долевого строительства (Кассационное определение Красноярского краевого суда от 25 января 2010 г. по делу N 33-538/2010). Судебная система Тюменской области позволяет успешно решать проблему обманутых дольщиков и др.

С юридической точки зрения замена стороны в инвестиционном контракте крайне опасна для покупателей жилья. По договору долевого участия у девелопера возникает обязанность построить дом и передать квартиры, а у граждан, в свою очередь, оплатить их. Учитывая наличие взаимных обязательств, замена застройщика (а это одновременно и уступка требования, и перевод долга) предполагает согласие всех дольщиков, например, путем составления трехсторонних соглашений. Судебная практика показывает, что такое согласие зачастую вообще не получают либо оформляют в отношении части дольщиков. Так, например, произошло в Твери, а суд впоследствии подтвердил, что новый застройщик не имеет обязательств перед дольщиками, от которых не получено письменное согласие на перевод долга (Определение ВАС РФ от 6 марта 2013 г. N ВАС-1673/13 по делу N А66-12732/2010).

Аналогичная ситуация отмечается в г. Пензе, где суд выносит решение, что новый застройщик ОАО «Пензастрой» не является правопреемником ООО «Группа Компаний «Поволжье» в рамках договоров долевого участия, заключенных прежним застройщиком с дольщиками, в связи с чем у последних не возникло с ОАО «Пензастрой» правоотношений, порождающих права истцов на спорные квартиры (Кассационное определение по делу N 33-2472 от 20 сентября 2011 г., Кассационное определение по делу N 33-1932 от 19 июля 2011 г., Кассационное определение по делу N 33-2670 от 11 октября 2011 г. и др.). В результате вынесенных судебных решений около 50 дольщиков не имеют возможности оформить в собственность полностью оплаченные квартиры.

Основная причина передачи объектов незавершенного строительства по «серым схемам» новому застройщику обусловлена поиском источников финансирования затрат на достройку, т.е. проблемы финансирования решают сами дольщики. В большинстве случаев новый застройщик готов сотрудничать, как правило, лишь с теми, кто согласился на дополнительное инвестирование. В нарушение действующего законодательства повторно взимаются денежные средства с участников долевого строительства. Фактически новый застройщик имеет право навязывания своих условий договора в одностороннем порядке, а именно увеличения цены договора, что противоречит действующему законодательству Российской Федерации. Обманутые дольщики, в случае необходимости доплат, порой вынуждены брать ипотечные кредиты с государственной поддержкой. Чем больше участников в жилищных госпрограммах, тем лучше финансируется местный бюджет. К примеру, в Пензе в 2011 — 2012 гг. за счет бюджетных средств кредитовали обманутых покупателей квартир на условиях ипотеки. Кроме того, второй круг денежного обращения по одной и той же сделке — это дополнительное налогообложение.

Однако следует отметить, что механизм передачи проблемных объектов новому застройщику регламентирован действующим законодательством.

В соответствии со ст. 44 ГПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) суд допускает замену этой стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства. Все действия, совершенные до вступления правопреемника в процесс, обязательны для него в той мере, в какой они были бы обязательны для лица, которое правопреемник заменил. На определение суда о замене или об отказе в замене правопреемника может быть подана частная жалоба.

Согласно ст. 48 АПК РФ, в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса. На замену стороны ее правопреемником или на отказ в этом арбитражным судом указывается в соответствующем судебном акте, который может быть обжалован. Для правопреемника все действия, совершенные в арбитражном процессе до вступления правопреемника в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

И в первом, и во втором случаях суд принимает соответствующий судебный акт с указанием мотивов, что новый застройщик является правопреемником старого застройщика, и это гарантирует правовую защиту дольщикам.

Часто суды ссылаются на то, что Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ устанавливает порядок уступки права требования по договору (ст. 11), тогда как замена застройщика данным Законом не регламентирована, в связи с чем суды полагают возможным руководствоваться положениями гл. 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве».

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (п. 1 ст. 382 ГК РФ). В свою очередь, с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо (ст. 391 ГК РФ). В силу положений ч. 1 ст. 391 ГК РФ, допускающей перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, замена застройщика как должника предполагает согласие кредиторов, которыми в каждом конкретном случае выступают лица, вкладывающие деньги в долевое строительство. То есть законодательно механизм передачи незавершенных строительных объектов регламентирован, и суды должны прежде всего соблюдать нормы закона.

Судебная практика показывает, что очень часто по одним и тем же проблемным ситуациям при смене застройщика выносятся противоположные судебные решения гражданскими и арбитражными судами.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2012 г. по делу N А49-2651/2011 отмечается: «Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у ответчика обязательств перед истцом несостоятельны, поскольку, как указано выше, он является правопреемником застройщика. В договоре уступки прав и обязанностей застройщика от 22 ноября 2010 г., заключенном между ООО «ГК «Поволжье» (прежним застройщиком) и ОАО «Пензастрой» (новым застройщиком) прямо указано на то, что правовой статус всех участников долевого строительства независимо от момента внесения регистрационной записи в отношении их в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним по отношению к новому застройщику идентичен».

Для сравнения приведем решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 6 февраля 2012 г. по делу N 2-115/2012: «Таким образом, ОАО «Пензастрой» не является правопреемником ООО «Группа Компаний «Поволжье» в рамках вышепоименованных договоров долевого участия, заключенных прежним застройщиком с дольщиками, в связи с чем у последних не возникло с ОАО «Пензастрой» правоотношений, порождающих права истцов на спорные квартиры».

Инвестор — юридическое лицо в большей степени защищен в судах, чем инвестор — физическое лицо. На наш взгляд, необходимо запретить участие физических лиц в долевом строительстве, как это сделано, например, в Великобритании. По сути, дольщики — это потребители. Однако законодательство и органы власти зачастую приравнивают их к инвесторам, т.е. профессиональным участникам рынка недвижимости. Инвестор, принимая решение о финансовых вложениях, прежде всего оценивает работу правоохранительных органов и судов, он должен быть уверен в защите своих законных интересов, надежности правовых отношений.

В нынешнем виде судебная система России перестала выполнять свои основные функции защиты прав граждан. Напротив, судебная система удовлетворяет интересы чиновников исполнительной власти. Государство не гарантирует надлежащую судебную защиту прав граждан и юридических лиц от незаконных действий государственных и муниципальных чиновников всех уровней. Зачастую своими решениями судьи узаконивают различные виды нарушений, совершенных чиновниками, и при этом нарушаются права граждан. Ежегодно благодаря неправосудным судебным решениям многие граждане России незаконно лишаются квартир.

Нарушение законов в судах лишает граждан России и юридических лиц одного из основополагающих конституционных прав — права на судебную защиту. Более трети жалоб и других материалов, поступивших в Комиссию по общественному контролю за деятельностью правоохранительных органов, силовых структур и реформированием судебно-правовой системы, касаются грубых нарушений прав граждан судами. Анализ судебной практики и обращений граждан дает ответ на причины устойчивого недоверия к судам со стороны граждан и на обстоятельства, способствующие распространенным нарушениям закона самими судьями. Безотлагательные системные действия по наведению порядка в судебной системе крайне необходимы.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector